テーマの基礎知識：賃貸借契約と修繕義務
賃貸借契約とは、家を借りる人と貸す人との間で交わされる契約のことです。この契約には、お互いの権利と義務が定められています。家を借りる人は家賃を支払い、家を貸す人は、借りる人がその家を快適に使えるようにする義務があります。この「快適に使えるようにする義務」の中に、建物を維持・管理し、必要な修繕を行う義務も含まれます。これを「修繕義務」と言います。
修繕義務は、建物の老朽化や通常の使用による損耗（経年劣化）に対して、建物を元の状態に戻すことを意味します。例えば、壁のペンキが剥がれたり、設備の故障などがこれに該当します。ただし、借り主が故意に壊したり、通常の使用方法ではない使い方をして破損させた場合は、借り主が修繕費用を負担するのが一般的です。
今回のケースへの直接的な回答：入居前の破損、大家の責任
今回のケースでは、入居前に破損が見つかったという点が重要です。契約前に破損に気づかず、契約後に発見した場合、大家には修繕義務が生じる可能性が高いと考えられます。なぜなら、借り主は「問題なく使用できる状態」の物件を借りる権利があるからです。トイレの床の浮きや棚の取っ手の破損は、日常生活に支障をきたす可能性があり、修繕が必要となるでしょう。
ただし、契約内容によっては、現状有姿（現状のまま）での引き渡しという特約がある場合があります。この場合、修繕義務の範囲が限定される可能性がありますので、賃貸借契約書をよく確認することが重要です。
関係する法律と制度：民法と借地借家法
賃貸借契約に関係する主な法律は、民法と借地借家法です。民法では、賃貸人の修繕義務について規定されています。借地借家法は、民法の特別法であり、賃借人の保護を強化する内容となっています。
民法（債権）
民法では、賃貸人は賃借人が賃借物を「使用収益」できるようにする義務を負うと定めています。使用収益とは、その物件を本来の用途に従って使用し、そこから利益を得ることです。今回のケースでは、トイレや棚が正常に使用できない状態は、使用収益を妨げる可能性があります。
借地借家法
借地借家法は、賃借人の権利を保護する法律です。例えば、賃貸人が修繕義務を怠った場合、賃借人は家賃の減額を請求したり、契約を解除したりできる場合があります。
誤解されがちなポイント：契約と現状回復義務
よくある誤解として、「古い物件だから、多少のことは仕方ない」という考え方があります。確かに、築年数の古い物件では、新品同様の状態を求めることは難しいかもしれません。しかし、借り主が快適に生活できる環境を維持する義務は、大家にあります。
また、退去時の「原状回復義務」と混同されることもあります。原状回復義務は、借り主が退去する際に、借り主の故意・過失によって生じた損傷を修繕する義務です。今回のケースは、入居前の破損なので、原状回復義務とは異なります。
実務的なアドバイス：修繕要求の方法と注意点
修繕を求める場合、まずは不動産屋に書面で修繕要求を出すことをお勧めします。口頭でのやり取りだけでは、言った言わないのトラブルになる可能性があります。書面で出すことで、証拠を残すことができます。
修繕要求の手順
- 書面の作成: 修繕が必要な箇所を具体的に明記し、修繕を求める理由を説明します。写真などを添付すると、より効果的です。
- 内容証明郵便の利用: 不動産屋に確実に届いたことを証明するために、内容証明郵便を利用します。内容証明郵便は、どのような内容の文書を、誰から誰に送ったかを郵便局が証明してくれるサービスです。
- 返答期限の設定: 修繕の期限を具体的に設定し、期日までに修繕が行われない場合は、法的措置を検討する旨を記載します。
注意点
- 契約書を確認し、修繕に関する特約がないか確認しましょう。
- 修繕要求の際には、感情的な表現は避け、事実に基づいて冷静に伝えましょう。
- 修繕費用が発生する場合、誰が負担するのかを明確にしておきましょう。
専門家に相談すべき場合：弁護士や不動産鑑定士の活用
不動産屋との交渉がうまくいかない場合や、法的手段を検討する必要がある場合は、専門家に相談することをお勧めします。具体的には、弁護士や不動産鑑定士に相談できます。
弁護士
弁護士は、法律の専門家です。修繕義務に関する法的解釈や、訴訟になった場合の対応についてアドバイスしてくれます。内容証明郵便の作成や、交渉を代行してもらうことも可能です。
不動産鑑定士
不動産鑑定士は、不動産の価値を評価する専門家です。修繕の必要性や、修繕費用の妥当性について、専門的な見地からアドバイスしてくれます。物件の状況を客観的に評価してもらうことで、交渉を有利に進めることができる場合があります。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回のケースでは、入居前の物件の破損について、大家に修繕義務がある可能性が高いです。まずは、書面で修繕を要求し、証拠を残すことが重要です。不動産屋との交渉がうまくいかない場合は、弁護士などの専門家に相談することを検討しましょう。
今回のポイントをまとめます。
- 入居前の破損は、原則として大家の修繕義務の対象となる。
- 修繕要求は、書面（内容証明郵便）で行う。
- 契約内容（特約）を必ず確認する。
- 交渉が難航する場合は、専門家（弁護士など）に相談する。
