賃貸契約におけるダブルブッキングと予約金返還の基礎知識

賃貸マンションの入居申し込みは、通常、契約成立前の「予約」という段階から始まります。この段階で支払うお金が「申込金」や「予約金」と呼ばれるものです。このお金は、契約が成立すれば家賃の一部に充当されますが、契約が成立しなかった場合は、原則として返還されることになります。

今回のケースのように、入居審査に通った後にダブルブッキングが発生した場合、非常に困惑すると思います。これは、大家さんや不動産会社側の手違いや、何らかの事情（例えば、より条件の良い入居希望者が出てきたなど）によって起こることがあります。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、質問者様に全く非がないため、原則として、支払った12万円の申込金は全額返還されるべきです。さらに、精神的な苦痛に対する慰謝料（いしゃりょう）や、他の物件を探すための費用など、損害賠償（そんがいばいしょう）を請求できる可能性もあります。

分譲マンションの場合、契約違反があった場合に「手付金の倍返し」というルールが適用されることがありますが、これはあくまでも売買契約の場合です。賃貸契約には、そのような明確なルールはありません。

関係する法律と制度

今回のケースで関係してくる法律は、主に「民法」です。民法では、契約に関する様々なルールが定められています。特に重要なのは、契約が成立した場合の「債務不履行（さいむふりこう）」と、契約が成立しなかった場合の「不法行為（ふほうこうい）」です。

• 債務不履行: 契約が成立していた場合に、大家さん側が契約を守らなかった場合。
• 不法行為: 大家さん側の過失によって損害が発生した場合。

今回のケースでは、契約が成立していなくても、大家さん側の過失によって損害が発生しているため、不法行為に基づく損害賠償請求も可能と考えられます。

誤解されがちなポイント

よくある誤解として、「申込金は返ってこないもの」というものがあります。しかし、これは誤りです。契約が成立しなかった場合、申込金は原則として返還されるべきです。ただし、契約書に「契約不成立の場合、申込金は返還しない」というような特約がある場合は、注意が必要です。

また、「大家さんの都合だから仕方ない」と諦めてしまう方もいますが、それは正しい考え方ではありません。自分の権利を主張し、正当な対応を求めることが大切です。

実務的なアドバイスと具体例

まず、証拠を確保しましょう。入居申し込みをした際のやり取り（メール、LINE、書面など）や、入金した際の振込明細などは、全て保管しておきましょう。

次に、大家さんや不動産会社に、書面で抗議しましょう。内容証明郵便（ないようしょうめいゆうびん）を利用すると、証拠として残り、相手にプレッシャーを与えることができます。内容証明郵便には、申込金の返還、損害賠償の請求などを明記します。

それでも解決しない場合は、弁護士に相談しましょう。弁護士は、法的観点から問題解決をサポートしてくれます。少額訴訟（しょうがくそしょう）などの手続きも検討できます。

具体例: 申込金の返還に加え、転居費用や精神的苦痛に対する慰謝料として、数十万円の損害賠償を請求し、和解に至ったケースもあります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家（弁護士）に相談することをお勧めします。

• 大家さんや不動産会社との交渉がうまくいかない場合
• 損害賠償請求をしたい場合
• 契約書の内容が複雑で理解できない場合
• 精神的な苦痛が大きく、一人で抱えきれない場合

弁護士は、法的知識に基づいて、適切なアドバイスやサポートをしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のケースでは、以下の点が重要です。

• 申込金は原則として返還されるべき。
• 大家さん側の過失があれば、損害賠償請求が可能。
• 証拠を確保し、書面で抗議する。
• 解決が難しい場合は、弁護士に相談する。

今回の経験を活かし、今後の賃貸契約で同様の問題に遭遇した場合でも、冷静に対応できるよう、知識を身につけておきましょう。