賃貸中なのに即時引渡し可の物件は怪しい？事故物件の可能性を解説

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産取引と引渡し

不動産取引において、物件の「引渡し」とは、売主から買主へ物件の使用収益権（実際にその物件を利用したり、そこから利益を得たりする権利）を移転することを指します。通常、引渡しは売買契約が成立し、代金が支払われた後に行われます。

賃貸中の物件の場合、所有者は売主ですが、実際に住んでいるのは賃借人（借り主）です。この場合、買主は賃借人の退去後でなければ、物件を使用することはできません。つまり、賃貸中の物件の引渡しは、賃借人が退去し、物件が空室になった時点で行われるのが一般的です。

「即時引渡し可」という表示は、通常、売主がすぐに物件を引き渡せる状態にあることを意味します。しかし、賃貸中の物件でこれが表示されている場合、いくつかの注意点があります。

今回のケースへの直接的な回答：即時引渡しの可能性

賃貸中の物件で「即時引渡し可」と表示されている場合、いくつかの理由が考えられます。必ずしも「事故物件」であるとは限りません。考えられる主な理由は以下の通りです。

• 賃貸借契約の解約： 売主が賃借人との間で、売買成立を条件に賃貸借契約を合意解約している場合があります。この場合、売買契約が成立すれば、賃借人は退去し、すぐに物件を引き渡せる状態になります。
• 定期借家契約： 定期借家契約の場合、契約期間が満了すれば、賃借人は退去しなければなりません。売買契約成立時に、ちょうど契約期間が満了する、または近い将来に満了するような状況であれば、即時引渡しが可能となる場合があります。
• 転貸： 売主が、物件を他の人に転貸している場合です。この場合、売主は転借人との契約を解除することで、物件をすぐに引き渡せる状態にできる可能性があります。
• 空室： 稀なケースですが、広告の表示ミスで実際は空室なのに「賃貸中」と記載されている可能性もあります。

これらの理由から、賃貸中の物件でも「即時引渡し可」となるケースは存在します。しかし、その背景にはさまざまな契約上の取り決めがあるため、注意が必要です。

関係する法律や制度：借地借家法と契約

今回のケースで関係する主な法律は、「借地借家法」です。この法律は、借地権や借家権に関するルールを定めています。

特に重要なのは、賃借人の権利が保護されている点です。賃貸借契約が有効に存続している限り、賃借人はその物件に住み続ける権利があります。売主が一方的に賃借人を退去させることは、原則としてできません。

したがって、賃貸中の物件で即時引渡しを実現するためには、売主と賃借人の間で合意による契約解除や、定期借家契約の活用など、適切な手続きが必要となります。

誤解されがちなポイントの整理：事故物件との関連性

「即時引渡し可」の物件が、必ずしも「事故物件」であるとは限りません。しかし、過去に事件や事故があった物件である可能性も否定できません。事故物件かどうかを判断するためには、以下の点に注意する必要があります。

• 告知義務： 売主は、買主に対して、物件内で発生した事件や事故などの事実（心理的瑕疵）を告知する義務があります。これは、買主が安心して物件を購入できるようにするためのものです。
• 告知期間： 告知義務の期間は明確に定められていませんが、一般的には、事件や事故の内容、社会的な影響度などを考慮して判断されます。過去に自殺や殺人事件などがあった場合は、長期間にわたって告知される傾向があります。
• 隠蔽： 売主が意図的に事故物件であることを隠蔽（隠すこと）することは、法的に問題となる可能性があります。買主は、契約前に物件に関する情報を十分に確認し、疑問点があれば売主に質問するべきです。

「即時引渡し可」という表示だけで、すぐに事故物件と決めつけるのではなく、物件の状況を詳しく確認することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：確認すべきこと

賃貸中の物件で「即時引渡し可」と表示されている場合、買主は以下の点を確認することをお勧めします。

• 売主への確認：
  • なぜ即時引渡しが可能であるのか、その理由を具体的に尋ねましょう。
  • 賃貸借契約の状況（契約期間、賃料、更新の有無など）を確認しましょう。
  • 賃借人との契約解除に関する取り決めについて、詳細な説明を求めましょう。
• 重要事項説明：
  • 不動産会社から交付される「重要事項説明書」をよく読みましょう。
  • 賃貸借契約に関する内容や、物件の瑕疵（欠陥）に関する情報が記載されているはずです。
  • 説明書の内容に不明な点があれば、不動産会社に質問し、納得いくまで説明を受けましょう。
• 現地確認：
  • 可能であれば、実際に物件を訪問し、周辺の環境や建物の状態を確認しましょう。
  • 近隣住民に話を聞くことで、物件に関する情報を得られることもあります。
• 専門家への相談：
  • 不安な点や疑問点がある場合は、不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談しましょう。
  • 専門家は、物件の状況を客観的に評価し、適切なアドバイスをしてくれます。

これらの確認事項を怠ると、後々トラブルに発展する可能性があります。慎重な対応を心がけましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由：リスクを回避するために

以下のようなケースでは、不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。

• 物件の状況が不明確な場合： 売主の説明が曖昧であったり、重要事項説明書の内容が理解できない場合は、専門家の意見を聞くことが重要です。
• 事故物件の可能性が疑われる場合： 過去に事件や事故があった可能性があり、不安を感じる場合は、専門家に調査を依頼しましょう。
• 契約内容に疑問がある場合： 契約内容が複雑であったり、不利な条件が含まれている場合は、弁護士に相談して、契約のリスクを評価してもらいましょう。
• トラブルが発生した場合： 売主との間でトラブルが発生した場合は、弁護士に相談して、適切な対応策を検討しましょう。

専門家は、法的知識や専門的な視点から、あなたの権利を守り、問題を解決するためのサポートをしてくれます。費用はかかりますが、将来的なリスクを回避するためには、必要な投資と言えるでしょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 賃貸中の物件で「即時引渡し可」と表示されている場合、必ずしも事故物件とは限りません。
• 売主が賃借人との間で契約を解除している、または定期借家契約であるなどの理由が考えられます。
• 物件の状況を詳しく確認し、売主に理由を尋ねることが重要です。
• 重要事項説明書をよく読み、不明な点は不動産会社に質問しましょう。
• 不安な点や疑問点がある場合は、専門家（不動産鑑定士、弁護士など）に相談しましょう。

不動産取引は、高額な買い物であり、専門的な知識も必要となります。疑問点や不安な点があれば、放置せずに、専門家に相談するようにしましょう。