賃貸中のワンルームマンション売却、入居者退去で売値は変わる？

賃貸マンション売却、入居者の退去による影響と対応策

賃貸中のワンルームマンションの売却、お疲れ様です。入居者の方から退去の連絡があり、ご心境お察しします。
売却活動中にこのような状況になると、どうすれば良いか迷ってしまうのは当然です。
この解説では、今回のケースで考慮すべき点や、今後の対応について、わかりやすく説明していきます。

テーマの基礎知識：賃貸物件売却の基本

まず、賃貸中の物件を売却する際の基本的な知識を確認しましょう。
賃貸物件の売却には、大きく分けて2つの方法があります。

• 入居者がいる状態で売却する（オーナーチェンジ）：
  これは、新しい買主がそのまま賃貸経営を引き継ぐ方法です。
  入居者はそのまま住み続けるため、退去の手間がなく、売却後も家賃収入が得られる点がメリットです。
  一般的に、利回りを重視する投資家などが買主となることが多いです。
• 入居者を退去させてから売却する：
  入居者に退去してもらい、空室の状態にしてから売却する方法です。
  内覧（物件を見せること）がしやすく、購入希望者が物件の状態を直接確認できるため、幅広い層にアピールできます。
  ただし、退去費用や空室期間中の家賃収入の損失が発生する可能性があります。

今回のケースでは、入居者の退去が決まりそうなので、後者の「入居者を退去させてから売却する」方向で進むことになりそうです。

今回のケースへの直接的な回答：売却価格への影響

入居者が退去する場合、売却価格に影響が出る可能性があります。
その主な理由は以下の通りです。

• 内覧のしやすさ：
  空室であれば、購入希望者はいつでも物件の内覧ができます。
  部屋の状態を直接確認できるため、購入意欲を高める効果があります。
• リフォームの可能性：
  空室であれば、購入者は自分の好みに合わせてリフォームできます。
  リフォーム費用を考慮して、購入価格を決めることもあります。
• 市場ニーズ：
  ワンルームマンションの購入希望者は、投資目的だけでなく、実際に住むことを考えている人もいます。
  空室であれば、幅広い層にアピールできます。

一般的に、入居者がいる状態（オーナーチェンジ）よりも、空室の状態の方が、売却価格が高くなる可能性があります。
ただし、退去に伴う費用（退去費用、空室期間中の家賃収入の損失など）も考慮する必要があります。

関係する法律や制度：借地借家法の注意点

賃貸物件の売却に関わる法律として、借地借家法（しゃくちしゃっかほう）があります。
この法律は、借主（入居者）の権利を保護することを目的としています。
売却によって、入居者の権利が侵害されることがないように注意が必要です。

売主（あなた）が注意すべき点は以下の通りです。

• 賃貸借契約の承継：
  売買が成立した場合、新しい買主は、それまでの賃貸借契約をそのまま引き継ぐことになります。
  契約内容（家賃、契約期間など）は、原則として変更できません。
• 退去時の注意：
  入居者に退去してもらう場合は、正当な理由（契約違反など）が必要です。
  正当な理由がない場合は、退去を求めることが難しい場合があります。

今回のケースでは、入居者の方から退去の申し出があったため、借地借家法上の問題は生じにくいと考えられます。

誤解されがちなポイントの整理：売却価格の決定

売却価格は、様々な要因によって決定されます。
誤解されがちなポイントを整理しておきましょう。

• 希望売値＝売れる価格ではない：
  売主が希望する価格（希望売値）と、実際に売れる価格（成約価格）は異なる場合があります。
  市場の状況や物件の状態、買主のニーズなどによって、価格は変動します。
• 仲介業者の意見も参考にする：
  仲介業者は、不動産市場の専門家です。
  物件の状況や市場の動向を踏まえ、適切な売却価格をアドバイスしてくれます。
  仲介業者の意見を参考に、売却価格を決定することが重要です。
• 価格交渉の可能性：
  購入希望者から、価格交渉をされることもあります。
  交渉に応じるかどうかは、売主の判断によりますが、ある程度の価格交渉は、売却をスムーズに進めるために必要な場合もあります。

今回のケースでは、入居者の退去が決まったことで、売却価格を見直す必要が出てくる可能性があります。
仲介業者とよく相談し、適切な価格を設定しましょう。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：仲介業者との連携

今回のケースで、具体的にどのような対応をすれば良いのでしょうか。
実務的なアドバイスをします。

• 仲介業者への連絡：
  まず、売却を依頼している仲介業者に、入居者の退去が決まったことをすぐに連絡しましょう。
  連絡方法は、電話、メール、対面など、どのような形でも構いません。
  速やかに連絡し、今後の対応について相談することが重要です。
• 売却価格の見直し：
  入居者の退去に伴い、売却価格を見直す必要があるかもしれません。
  仲介業者と相談し、空室になった場合の適切な売却価格を検討しましょう。
  周辺の類似物件の売却事例なども参考にすると良いでしょう。
• 内覧の準備：
  空室になったら、内覧の準備を始めましょう。
  部屋の清掃や、必要に応じてリフォームを行うことも検討しましょう。
  内覧しやすいように、物件の魅力を最大限に引き出すことが重要です。
• 書類の準備：
  売却に必要な書類（権利証、重要事項説明書など）を準備しましょう。
  仲介業者が、書類の準備を手伝ってくれることもあります。

今回のケースでは、仲介業者との連携が非常に重要になります。
密に連絡を取り合い、スムーズに売却を進めましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由：税金や契約に関する注意点

不動産の売却には、税金や契約に関する専門的な知識が必要となる場合があります。
以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 税金に関する疑問がある場合：
  不動産売却には、譲渡所得税や住民税などの税金がかかります。
  税金の計算や、節税対策について、税理士に相談することができます。
• 契約に関する不安がある場合：
  売買契約の内容や、契約上の注意点について、弁護士や不動産鑑定士に相談することができます。
  契約に関するトラブルを未然に防ぐことができます。
• 複雑な事情がある場合：
  物件に抵当権が設定されている場合や、共有名義の物件を売却する場合など、複雑な事情がある場合は、専門家への相談が必要となる場合があります。

今回のケースでは、税金や契約に関する特別な問題はなさそうですが、不安な点があれば、専門家に相談することも検討しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースの重要ポイントをまとめます。

• 入居者の退去が決まったら、すぐに仲介業者に連絡する。
• 仲介業者と相談し、売却価格を見直す。
• 内覧の準備を進める。
• 税金や契約に関する不安があれば、専門家に相談する。

今回のケースでは、入居者の退去が、売却価格に良い影響を与える可能性があります。
仲介業者と連携し、スムーズな売却を目指しましょう。
頑張ってください。