賃貸中の不動産でも任意売却できる？専門家がわかりやすく解説

任意売却の基礎知識：定義と前提

任意売却とは、住宅ローンなどの借金の返済が難しくなった場合に、債権者（お金を貸した人、通常は金融機関）の同意を得て、不動産を売却する方法です。競売（裁判所が不動産を強制的に売却する手続き）を回避できるため、より高い価格で売却できる可能性があります。

今回のケースでは、ご自身が住んでいる家ではなく、賃貸に出している家を売却したいとのことですね。任意売却を行うためには、いくつかの前提条件があります。

• 住宅ローンの滞納: 住宅ローンの支払いが滞っている、または滞納する見込みであること。
• 債権者の同意: 住宅ローンを貸した金融機関（債権者）が任意売却に同意すること。
• 売却価格: 売却価格が、住宅ローンの残高と売却にかかる費用を上回る可能性があること（または、債権者が売却を認める場合）。

任意売却は、競売よりも債務者（お金を借りた人）にとって有利な選択肢となることが多いですが、すべてのケースで可能というわけではありません。

賃貸中の不動産の任意売却：今回のケースへの回答

はい、賃貸中の不動産でも任意売却は可能です。しかし、通常の任意売却とは異なる点があります。それは、借主（賃借人）の存在です。

任意売却を行うためには、原則として、買主（新しい所有者）に物件を引き渡せる状態にする必要があります。つまり、借主に退去してもらう必要がある場合がほとんどです。

借主に退去してもらうためには、以下のいずれかの方法が考えられます。

• 合意解約: 借主と話し合い、合意の上で賃貸借契約を解約する。
• 立ち退き料の支払い: 借主に退去してもらうために、立ち退き料を支払う。
• 契約期間満了による退去: 賃貸借契約の期間が満了し、更新しないことで退去してもらう。

これらの手続きは、借主との交渉や、場合によっては法的手段が必要になることもあります。専門家（弁護士や不動産会社）に相談しながら進めるのが賢明でしょう。

関係する法律と制度：借地借家法

今回のケースで関係する法律として、借地借家法（しゃくちしゃっかほう）が挙げられます。この法律は、借主の権利を保護するためのものです。

借地借家法は、借主が正当な理由なく退去させられることを防ぐため、退去には一定の条件が必要と定めています。例えば、賃料の滞納や、建物の老朽化による修繕が必要な場合などが、退去を求める正当な理由となります。

任意売却の場合、売却自体は借主を退去させる直接的な理由にはなりません。そのため、上記に挙げたような方法で、借主に退去してもらう必要があります。

誤解されがちなポイント：借主の権利と債務者の責任

任意売却に関して、よく誤解される点があります。それは、借主の権利と債務者の責任の関係です。

• 借主の権利: 借主は、賃貸借契約に基づいて、その物件を使い続ける権利があります。これは、法律で保護されています。
• 債務者の責任: 債務者（あなた）は、住宅ローンの返済義務を負っています。任意売却は、その返済のために行う手続きです。

任意売却を行う場合、これらの権利と責任を理解し、借主との間で適切な対応を取ることが重要です。安易に借主を退去させようとすると、トラブルになる可能性があります。

実務的なアドバイスと具体例：借主との交渉

実際に任意売却を進める際の、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 借主とのコミュニケーション: まずは、借主に対して、任意売却の状況を正直に説明し、理解を求めることが重要です。
• 交渉の準備: 借主が退去に応じるためには、立ち退き料の支払いが必要となる場合があります。事前に、どの程度の金額を用意できるか検討しておきましょう。
• 専門家の活用: 弁護士や不動産会社などの専門家は、借主との交渉や、法的知識に基づいたアドバイスを提供してくれます。

具体例:

例えば、借主との間で、立ち退き料として家賃の6ヶ月分を支払うことで合意できたとします。この場合、借主は退去し、あなたは任意売却を進めることができます。この合意は、書面（合意書）に残しておくことが重要です。

別のケースとして、借主が退去を拒否する場合、弁護士に相談し、法的手段を検討することもできます。ただし、法的手段には時間と費用がかかるため、慎重に検討する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

任意売却は、複雑な手続きを伴うため、専門家への相談が不可欠です。特に、以下のような場合は、早めに相談することをおすすめします。

• 住宅ローンの滞納が始まった場合: 滞納が長引くと、競売の手続きが進んでしまう可能性があります。
• 借主との間でトラブルが発生した場合: 借主との交渉が難航している場合や、法的問題が生じている場合は、専門家の助けが必要です。
• 任意売却の手続きがわからない場合: 任意売却の手続きは複雑であり、専門的な知識が必要です。

相談すべき専門家としては、以下の専門家が挙げられます。

• 弁護士: 法律的なアドバイスや、借主との交渉をサポートしてくれます。
• 不動産会社: 任意売却に詳しい不動産会社は、物件の査定や売却活動をサポートしてくれます。
• 住宅ローンに関する専門家: 住宅ローンの問題に詳しい専門家は、資金繰りや返済計画についてアドバイスしてくれます。

専門家は、あなたの状況に合わせて、最適な解決策を提案してくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 賃貸中の不動産でも任意売却は可能。
• 借主の退去が、任意売却の前提となる場合が多い。
• 借地借家法により、借主の権利は保護されている。
• 借主との交渉や、場合によっては立ち退き料の支払いが必要となる。
• 専門家への相談が不可欠。

任意売却は、難しい問題ですが、適切な対応を取ることで、より良い結果を得られる可能性があります。専門家と協力し、最善の解決策を見つけましょう。