賃貸住宅過剰地域でのアパート経営：相続税対策とリスクの現実

賃貸住宅過剰地域とは？

賃貸住宅過剰地域とは、その地域における賃貸住宅の供給量（空室数を含む）が需要量を大きく上回り、空室率が高い状態が続いている地域のことです。 簡単に言うと、アパートやマンションが余りすぎて、借り手がなかなか見つからない地域です。 空室率は、地域によって大きく異なり、国土交通省などが発表する統計データで確認できます。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様の懸念はもっともです。賃貸住宅過剰地域で新たにアパートを建設し、経営を始めることは、非常に高いリスクを伴います。 建築会社の営業マンの熱心な勧誘は、利益を優先した営業活動の一環であり、必ずしも質問者様の利益を考慮したものではない可能性が高いです。 相続税対策としてアパート経営を考えることは、必ずしも適切な方法とは言えません。

関係する法律や制度

アパート経営には、建築基準法（建築物の構造、設備、維持管理に関する法律）、都市計画法（都市の整備と開発に関する法律）、不動産登記法（不動産の所有権などの登記に関する法律）など、多くの法律が関係します。 また、相続税の申告や納税についても、税理士などの専門家のアドバイスを受ける必要があります。 特に、相続税対策としてアパート経営を行う場合は、税法の改正や将来的な不動産市場の動向を考慮する必要があります。

誤解されがちなポイントの整理

「新築は人気で、古くなると入居率が減る」という考え方は、必ずしも正しいとは限りません。 賃貸住宅過剰地域では、新築であっても空室が生まれる可能性があります。 また、高齢者の相続税対策としてアパート経営が推奨されるケースもありますが、必ずしも成功するとは限らず、むしろ大きな借金を抱えるリスクの方が高い場合もあります。 「相続税対策」という言葉を安易に信じずに、慎重な検討が必要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

アパート経営を検討する際には、以下の点を考慮する必要があります。

• 徹底的な市場調査： 対象地域の空室率、家賃相場、競合物件の状況などを詳細に調査する必要があります。
• 収支シミュレーション： 建設費用、維持管理費用、固定資産税、借入金利息などを考慮した、綿密な収支シミュレーションを行い、リスクを評価する必要があります。
• 専門家への相談： 税理士、不動産鑑定士、建築士など、それぞれの専門家の意見を聞き、総合的な判断をすることが重要です。

例えば、既に賃貸住宅が過剰な地域にさらにアパートを建設した場合、想定よりも入居率が低くなり、家賃収入が減る可能性があります。その結果、借金返済に苦しむことになりかねません。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続税対策、不動産投資、建築など、専門的な知識が必要な場面では、必ず専門家（税理士、不動産鑑定士、建築士など）に相談するべきです。 専門家は、質問者様の状況を客観的に判断し、最適なアドバイスを提供してくれます。 特に、高額な投資を伴うアパート経営では、専門家の意見を参考にせずに判断することは非常に危険です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

賃貸住宅過剰地域でのアパート経営は、高いリスクを伴います。 相続税対策としてアパート経営を検討する場合は、市場調査、収支シミュレーション、専門家への相談を徹底し、慎重に判断することが不可欠です。 安易に営業マンの言葉に惑わされることなく、ご自身の状況をよく理解した上で、最善の選択をしてください。