賃貸契約で保証会社必須、連帯保証人は？二重の保証はなぜ必要なのかを解説

回答と解説

テーマの基礎知識：賃貸契約における保証の役割

賃貸契約を結ぶ際、家賃の支払いや建物の利用に関する約束事が守られない場合に備えて、保証の仕組みが設けられています。これは、大家さん（貸主）が安心して物件を貸せるようにするための重要な手段です。

保証には大きく分けて、

• 連帯保証人
• 保証会社

の2種類があります。それぞれの役割と、なぜ両方が必要になる場合があるのかを理解することが重要です。

連帯保証人（れんたいほしょうにん）は、借主が家賃を滞納したり、物件を損傷したりした場合に、借主に代わってその責任を負う人です。連帯保証人は、借主と同等の責任を負うため、大家さんは連帯保証人に対して直接、未払い家賃の請求や損害賠償を求めることができます。

一方、保証会社（ほしょうがいしゃ）は、借主の家賃滞納や、その他の債務不履行（契約上の義務を果たさないこと）が発生した場合に、借主に代わって大家さんへ弁済を行います。保証会社は、借主の信用を審査し、問題がないと判断した場合に保証を行います。保証会社は、借主が支払いを滞った場合、立て替えて大家さんに支払い、その後、借主に対して立て替えた分の支払いを請求します。

今回のケースへの直接的な回答：なぜ両方が必要なのか

今回のケースのように、連帯保証人と保証会社の両方が必要な理由は、それぞれが異なるリスクをカバーするためです。大家さんは、より多角的にリスクを分散させ、万が一の事態に備えようとしています。

連帯保証人は、個人の信用に基づいており、その人が高齢であったり、病気を患っていたりすると、万が一の際に十分な支払い能力がない可能性があります。また、連帯保証人が亡くなってしまうことも考えられます。

一方、保証会社は、連帯保証人とは異なり、専門的な審査を行い、リスクを評価します。保証会社は、借主の収入や信用情報などを総合的に判断し、保証の可否を決定します。保証会社を利用することで、大家さんは、連帯保証人の個人的な事情に左右されず、より安定した保証を得ることができます。

保証会社は、連帯保証人のように個人の状況に左右されることなく、迅速に家賃の未払いなどに対応できます。また、保証会社は、法的知識や専門的なノウハウを持っているため、トラブルが発生した場合でも、スムーズな解決が期待できます。

関係する法律や制度：借地借家法と保証契約

賃貸借契約に関する主要な法律は、借地借家法（しゃくちしゃっかほう）です。この法律は、借主と貸主の権利と義務を定めており、賃貸契約における基本的なルールを定めています。

保証会社との契約は、民法上の保証契約（ほしょうけいやく）に該当します。保証契約は、保証人が債務者（借主）の債務を保証し、債務者が債務を履行しない場合に、保証人が代わりに債務を履行することを約束する契約です。

最近では、賃貸借契約において、保証会社を利用することが一般的になってきました。これは、大家さんが、万が一の事態に備えるために、より確実な保証を求めるようになったからです。保証会社は、借主の家賃滞納や、その他の債務不履行が発生した場合に、借主に代わって大家さんへ弁済を行います。また、連帯保証人の高齢化や、保証人の確保が難しくなったことも、保証会社利用が促進された要因の一つです。

誤解されがちなポイントの整理：保証の範囲と責任

保証に関する誤解として、

• 保証会社と連帯保証人の責任範囲が同じ
• 保証会社に入れば、連帯保証人は不要

といったものがあります。それぞれの役割を正しく理解することが重要です。

連帯保証人は、原則として借主と同等の責任を負います。家賃滞納だけでなく、物件の損傷に対する修繕費用など、契約上のすべての債務について責任を負う可能性があります。ただし、連帯保証人が責任を負う範囲は、契約内容によって異なります。契約書をよく確認し、どのような場合に責任を負うのかを理解しておくことが大切です。

保証会社の保証範囲は、契約内容によって異なります。家賃滞納のみを保証するプランもあれば、原状回復費用や、その他の債務不履行も保証するプランもあります。保証会社との契約内容をよく確認し、どのような場合に保証が適用されるのか、保証期間はいつまでなのかなどを確認しておきましょう。

また、保証会社は、借主が家賃を滞納した場合、立て替えて大家さんに支払い、その後、借主に対して立て替えた分の支払いを請求します。保証会社は、借主に対して、その立て替え金と、遅延損害金（支払いが遅れたことに対する違約金）を請求することができます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：契約時の注意点

賃貸契約を結ぶ際には、以下の点に注意しましょう。

• 契約内容の確認：契約書を隅々まで読み、保証の範囲、保証期間、免責事項（保証が適用されない場合）などを確認しましょう。特に、家賃滞納だけでなく、原状回復費用なども保証されるのかどうか、確認することが重要です。
• 保証会社の審査：保証会社は、借主の信用情報を審査します。審査基準は、保証会社によって異なりますが、一般的には、収入、職業、過去の支払い履歴などが考慮されます。審査に通らない場合、契約できない可能性があります。
• 連帯保証人の確保：連帯保証人を立てる場合は、連帯保証人にも契約内容を説明し、理解を得ておくことが大切です。連帯保証人は、借主と同等の責任を負うため、安易に引き受けるべきではありません。
• 費用：保証会社を利用する場合、保証料が発生します。保証料は、契約期間や保証内容によって異なります。また、更新料が必要な場合もあります。契約前に、保証料や更新料について確認しておきましょう。
• 相談：契約内容について疑問点がある場合は、不動産会社や保証会社に相談しましょう。また、弁護士などの専門家に相談することも有効です。

具体例として、Aさんは、賃貸マンションを借りる際に、保証会社の利用と連帯保証人の両方を求められました。Aさんは、連帯保証人がいるのだから、保証会社は不要だと考えていましたが、不動産会社の説明を受け、それぞれの役割を理解しました。Aさんは、契約内容を確認し、保証料や更新料についても確認した上で、契約を結びました。Aさんは、万が一の事態に備えて、連帯保証人にも契約内容を説明し、理解を得ました。

専門家に相談すべき場合とその理由：トラブル発生時の対応

賃貸契約に関するトラブルが発生した場合、専門家への相談を検討しましょう。

• 弁護士：家賃滞納や、退去時の原状回復費用に関するトラブルなど、法的問題が発生した場合は、弁護士に相談しましょう。弁護士は、法的観点から問題解決をサポートし、法的措置が必要な場合は、代理人として対応してくれます。
• 不動産鑑定士：物件の価値や、修繕費用の妥当性について疑問がある場合は、不動産鑑定士に相談しましょう。不動産鑑定士は、専門的な知識と経験に基づいて、公正な評価を行います。
• 行政書士：契約書の作成や、内容証明郵便の送付など、法的な書類作成が必要な場合は、行政書士に相談しましょう。行政書士は、法律に関する専門知識を持ち、適切な書類作成をサポートしてくれます。

専門家に相談することで、問題解決に向けた適切なアドバイスを得ることができ、ご自身の権利を守ることができます。また、専門家は、法的知識や交渉力を持っているため、当事者同士での解決が難しい場合でも、円滑な解決をサポートしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 賃貸契約では、家賃の支払いなどを保証するため、連帯保証人または保証会社を利用するのが一般的です。
• 連帯保証人は、借主と同等の責任を負い、保証会社は、借主の信用を審査し、万が一の際に大家さんに弁済を行います。
• 連帯保証人と保証会社は、それぞれ異なるリスクをカバーするため、両方が必要な場合があります。
• 賃貸契約を結ぶ際は、契約内容をよく確認し、保証の範囲、保証期間、費用などを理解しておくことが重要です。
• トラブルが発生した場合は、専門家への相談も検討しましょう。

賃貸契約に関する知識を深め、安心して賃貸生活を送りましょう。