賃貸契約のクリーニング特約、敷金返還は？契約前の注意点と対処法

賃貸契約における「クリーニング特約」とは、退去時に部屋の清掃費用を借主が負担するという特約です。これは、賃貸借契約を結ぶ際に、通常の原状回復義務とは別に、特別に定められるものです。

原状回復（げんじょうかいふく）とは、借主が借りた部屋を元の状態に戻す義務のこと。ただし、経年劣化や通常の使用による損耗（壁紙の日焼け、家具の設置跡など）は、貸主の負担となります。クリーニング特約は、この原状回復の範囲を一部変更し、借主に清掃費用を負担させるものです。

クリーニング特約が有効になるためには、契約書に明確に記載され、借主がその内容を理解し、同意していることが重要です。

今回のケースでは、契約前にクリーニング特約の内容を確認し、疑問点があれば貸主や不動産会社に質問することが重要です。敷金6万円が全額返還されないという点は、少し注意が必要です。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下、ガイドライン）では、借主の負担となるのは、借主の故意や過失によって生じた損耗に限られています。通常の清掃費用は、貸主の負担となるのが一般的です。

もし、クリーニング特約の内容が、ガイドラインに反して、借主の責任がない部分まで負担を求めている場合は、交渉の余地があります。

賃貸契約に関する法律としては、借地借家法（しゃくちしゃっかほう）が基本となります。この法律は、借主の権利を保護する側面があります。

また、今回のケースで重要となるのは、国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。これは法的拘束力はありませんが、トラブルを解決するための基準として広く利用されています。

一方で、契約は当事者の合意に基づいて成立する「契約自由の原則」があります。つまり、原則として、契約の内容は当事者間で自由に決められます。ただし、消費者契約法など、消費者を保護するための法律もあり、不当な契約条項は無効となる場合があります。

多くの人が「退去時には必ずクリーニング費用を負担する」と誤解しがちです。しかし、実際には、借主の故意や過失がない限り、クリーニング費用は貸主の負担となるのが原則です。

クリーニング特約があったとしても、その内容が不当であれば、借主は全額を負担する必要はありません。例えば、入居時にすでに汚れていた部分の清掃費用を請求された場合は、拒否することができます。

契約書にサインする前に、特約の内容をしっかりと確認し、疑問点があれば必ず質問しましょう。

今回のケースでは、契約前に以下の点を確認し、対応することをおすすめします。

契約書の内容確認: クリーニング特約の具体的な内容（清掃範囲、費用負担の根拠など）を確認します。
疑問点の質問: 不明な点があれば、貸主または不動産会社に質問し、回答を文書で残しておくと良いでしょう。
交渉: クリーニング特約の内容が不当だと感じたら、交渉を試みましょう。例えば、「ガイドラインに基づき、借主の過失による損耗部分のみ負担する」といった内容に変更できないか相談してみましょう。
契約の見送り: 交渉がうまくいかない場合や、納得できない場合は、契約を見送ることも選択肢の一つです。

また、入居前の部屋の状態を写真や動画で記録しておくと、退去時のトラブルを避けるための証拠となります。

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

交渉がうまくいかない場合: 貸主や不動産会社との交渉が難航する場合は、専門家の助けを借りることで、より有利な条件で解決できる可能性があります。
契約内容に納得できない場合: 契約内容が複雑で理解できない場合や、明らかに不利な条件が含まれている場合は、専門家のアドバイスを受けることで、不利益を回避できます。
トラブルが発生した場合: 退去時に、不当な費用を請求された場合など、トラブルが発生した場合は、専門家（弁護士など）に相談し、適切な対応をとることが重要です。

不動産問題に詳しい弁護士や、宅地建物取引士（宅建士）に相談することをおすすめします。

今回の質問の重要ポイントは以下の通りです。

賃貸契約は、一度締結すると、後から変更することが難しい場合があります。契約前に、内容を十分に理解し、納得した上でサインすることが大切です。