賃貸契約直前キャンセル！違約金発生？保証金は必要？契約前に知っておくべきこと

【背景】
* 賃貸マンションに申し込み、審査に通りました。
* まだ入居者がいるため、内見せずに契約することになりました。
* 後から同じマンションの空室を見学したところ、想像と異なり、契約をキャンセルしたいと思いました。
* 契約日前にキャンセルを伝えましたが、不動産会社は契約を強要し、キャンセルした場合の保証金の支払いを要求してきました。

【悩み】
契約日前にキャンセルした場合、違約金や保証金を支払う義務があるのか不安です。申込書にそのような記載がなかったため、支払う必要はないと考えていますが、不動産会社は強硬な態度です。どうすれば良いのでしょうか？

申込書に特段の記載がない限り、契約前にキャンセルしても違約金は発生しません。ただし、不動産会社への損害賠償請求の可能性はあります。

賃貸契約の基礎知識：申込から契約成立まで

賃貸契約は、不動産会社と借主（あなた）の間で成立する契約です。まず、あなたが物件を希望し、申込書を提出します（この段階ではまだ契約は成立していません）。不動産会社はあなたの信用調査を行い、審査に通れば契約へと進みます。契約書に署名・捺印し、必要書類を提出することで、正式に賃貸契約が成立します。今回のケースでは、契約書への署名・捺印前なので、まだ契約は成立していません。

今回のケースへの直接的な回答：キャンセルは可能だが…

契約成立前にキャンセルを申し出たので、原則として違約金は発生しません。しかし、不動産会社がキャンセルによって被った損害（例えば、他の入居希望者への対応など）を請求してくる可能性はあります。申込書にキャンセルに関する特約（特別な約束）が記載されていなければ、この請求は難しいでしょう。

関係する法律や制度：民法

このケースは民法（契約法）が関係します。民法では、契約は当事者双方の合意によって成立すると定められています。契約成立前に一方的にキャンセルしても、原則として違約金は発生しません。ただし、相手方に損害を与えた場合は、損害賠償の責任を負う場合があります。

誤解されがちなポイント：申込書と契約書の違い

申込書は、あなたが物件を希望する意思表示であり、契約書ではありません。契約書は、双方が合意した内容を正式に記録したもので、法的拘束力（守らなければならない力）を持ちます。申込書にキャンセルに関する特約が記載されていなければ、契約書に署名・捺印するまでは、キャンセルは比較的容易です。

実務的なアドバイス：冷静な対応と証拠の確保

不動産会社とのやり取りは、メールや書面で行い、記録を残しておきましょう。口頭での約束は証拠として弱いので注意が必要です。冷静に、契約書に署名・捺印する前にキャンセルした旨を伝え、損害賠償請求があれば、その根拠を明確に示すよう求めるべきです。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産会社が強硬な態度を続け、損害賠償請求の内容が不当だと感じたり、対応に困ったりする場合は、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。専門家は法律に基づいた適切なアドバイスをしてくれます。

まとめ：契約成立前のキャンセルは原則自由だが…

契約成立前にキャンセルすることは原則として可能です。しかし、不動産会社に損害を与えたと主張された場合は、冷静に対応し、証拠をしっかり残しておくことが重要です。不明な点や不安な点がある場合は、専門家に相談することを検討しましょう。契約書にサインする前に、内容をよく理解し、疑問点は解消してから署名・捺印するようにしましょう。今回のケースでは、内見せずに契約を進めたことがリスクになったと言えるでしょう。今後は、可能な限り内見をしてから契約を進めることをお勧めします。