賃貸契約直前！決めた部屋を断ることは可能？告知義務についても解説

賃貸契約を断ることはできる？契約前の状況を整理

賃貸物件を探している最中に、一度は「この部屋にしよう！」と決めたものの、後になって「やっぱり別の物件の方がいいかも…」と悩むことはよくありますよね。特に、病死があった物件の場合、気持ちの整理がつかないこともあるでしょう。まず、現時点での状況を整理しましょう。

今回のケースでは、まだ契約書にサインをしていない状態です。口頭で「決めました」と伝えただけの場合、法的にはどのような扱いになるのでしょうか？

契約成立の定義と、口約束の効力

賃貸契約は、基本的に「契約書」という書面を通して行われます。契約書に署名・捺印することで、法的拘束力が発生し、契約が成立したことになります。しかし、口頭での合意だけでは、契約が成立したとは言えない場合がほとんどです。

民法では、契約は当事者の意思表示の合致によって成立すると定められています（民法548条）。つまり、貸主と借主がお互いに「この条件で契約しましょう」と合意すれば、契約は成立する可能性があります。しかし、賃貸借契約の場合、書面による契約が一般的であり、口頭での合意だけでは、契約が成立したと認められるのは難しいと考えられます。

今回のケースでは、まだ契約書を作成していないため、法的には契約が成立しているとは言えません。したがって、この段階であれば、基本的に契約を断ることが可能です。

契約を断る際の注意点：仲介業者への伝え方

契約を断る場合、仲介業者にその旨を伝える必要があります。その際、どのように伝えるかが重要です。

• 誠実な対応を心がける: 仲介業者は、あなたの希望に沿って物件を探し、様々な交渉をしてくれたはずです。感謝の気持ちを伝え、丁寧な言葉遣いを心がけましょう。
• 断る理由を明確に伝える: なぜ契約を断るのか、理由を具体的に伝えましょう。「他の物件の方が魅力的だった」「病死があった部屋への入居に不安を感じる」など、正直に伝えて構いません。
• キャンセル料の確認: 契約直前でキャンセルする場合、キャンセル料が発生する可能性があります。仲介業者に確認し、事前に金額を把握しておきましょう。

誠実な対応をすることで、今後の関係を良好に保つことができますし、トラブルを未然に防ぐことにもつながります。

告知義務とは？心理的瑕疵のある物件について

今回のケースで重要となるのが、物件の「告知義務」です。告知義務とは、物件に何らかの欠陥（瑕疵（かし））がある場合、貸主が借主にその事実を伝えなければならない義務のことです。

この「瑕疵」には、物理的な欠陥だけでなく、心理的な影響を与える「心理的瑕疵」も含まれます。例えば、過去にその物件で自殺や殺人、孤独死などがあった場合、心理的瑕疵があると判断されることがあります。

告知義務の範囲と、告知が必要なケース

告知義務の範囲は、どこまで及ぶのでしょうか？ 告知が必要となるのは、主に以下のケースです。

• 自殺、他殺、事故死: これらの事実は、入居者の心理に大きな影響を与える可能性があるため、告知義務が発生します。
• 病死: 病死の場合、必ずしも告知義務が発生するわけではありません。しかし、その死因や状況によっては、告知が必要となる場合があります。例えば、孤独死や、特殊な状況下での病死は、告知の対象となる可能性が高いです。
• 事件・事故: 物件内で事件や事故が発生した場合も、告知義務が発生することがあります。

告知義務の期間については、明確な法的基準はありません。一般的には、事件・事故発生から数年間は告知が必要とされることが多いようです。ただし、個別のケースによって判断が異なるため、専門家（弁護士など）に相談することをお勧めします。

告知義務違反があった場合のリスク

もし、貸主が告知義務を怠っていた場合、借主は様々な法的手段を講じることができます。例えば、

• 契約の解除: 契約を解除し、すでに支払った家賃や敷金の返還を求めることができます。
• 損害賠償請求: 告知義務違反によって、精神的な苦痛や経済的な損失を受けた場合、損害賠償を請求することができます。

ただし、これらの法的手段を講じるためには、証拠の収集や専門的な知識が必要となる場合があります。弁護士に相談し、適切な対応をとることが重要です。

告知義務に関する誤解と、注意すべきポイント

告知義務については、誤解されやすいポイントがいくつかあります。

• すべての病死が告知対象になるわけではない: 自然死や老衰による病死は、必ずしも告知対象とならない場合があります。しかし、孤独死や特殊な状況下での病死は、告知が必要となる可能性があります。
• 告知期間に明確な決まりはない: 告知期間は、事件・事故発生からの経過年数だけでなく、社会的な影響や、入居者の心理的影響なども考慮して判断されます。
• 告知義務は貸主にある: 仲介業者は、貸主から得た情報を借主に伝える義務がありますが、告知義務を負うのはあくまで貸主です。

告知義務に関する判断は、専門的な知識が必要となる場合があります。不安な場合は、必ず専門家（弁護士など）に相談しましょう。

病死があった物件は出回っている？告知されないケース

質問者の方が気にされているように、貸主が告知せずに、病死や事故死があった物件が出回っている可能性はゼロではありません。しかし、告知義務に違反した場合、貸主は法的責任を問われる可能性があります。

もし、入居後に物件内で事件や事故があったことが判明した場合、契約解除や損害賠償請求をされるリスクがあります。そのため、貸主は告知義務を遵守する傾向にあります。

ただし、告知義務の範囲や判断は、専門的な知識が必要となる場合が多く、貸主が故意に告知を怠るケースも存在します。物件を選ぶ際には、以下の点に注意しましょう。

• 物件の情報を詳しく確認する: 仲介業者に、物件に関する情報を詳しく質問し、疑問点を解消しましょう。
• 周辺環境を調べる: 物件周辺の情報を収集し、過去に事件や事故があったかどうかを確認しましょう。
• 内見時に違和感がないか確認する: 内見時に、物件の雰囲気や匂い、設備の状況などを確認し、少しでも違和感を感じたら、仲介業者に相談しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースで、専門家に相談すべき状況としては、以下のような場合が挙げられます。

• 告知義務に関する疑問がある場合: 病死の状況や告知の範囲について、専門的な判断が必要な場合は、弁護士に相談しましょう。
• 契約を断る際にトラブルになりそうな場合: 仲介業者との間で、キャンセル料やその他の問題が発生しそうな場合は、弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けましょう。
• 告知義務違反が疑われる場合: 入居後に、物件に関する事実が告知されていなかった場合、弁護士に相談し、法的手段について検討しましょう。

弁護士は、法律の専門家として、あなたの権利を守り、適切なアドバイスをしてくれます。一人で悩まず、専門家の力を借りることも検討しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 契約前であれば、基本的に断ることは可能: 口頭での合意のみで、契約書にサインをしていない状態であれば、契約を断ることができます。
• 仲介業者には誠実に対応する: 感謝の気持ちを伝え、断る理由を明確に伝えましょう。
• 告知義務は重要: 過去に事件や事故があった物件は、告知義務の対象となります。
• 告知義務違反には法的リスクがある: 契約解除や損害賠償請求をされる可能性があります。
• 専門家への相談を検討: 告知義務に関する疑問や、トラブルが発生しそうな場合は、弁護士に相談しましょう。

賃貸物件を探す際には、様々な情報収集と慎重な判断が必要です。今回の情報が、あなたの今後の物件選びに役立つことを願っています。