賃貸探しで事故物件を避けたい！告知義務ってあるの？

事故物件って何？賃貸探しの大前提

賃貸物件を探す際に、誰もが「安全で快適な住まい」を求めるはずです。しかし、過去にその物件で事件や事故が発生していた場合、入居者の心理的な負担（心理的瑕疵）は大きくなる可能性があります。

この「心理的瑕疵」がある物件のことを、一般的に「事故物件」と呼びます。

事故物件の定義は法律で明確に定められているわけではありません。
一般的には、

• 殺人、自殺、孤独死など、人が亡くなった（死亡した）ケース
• 火災や爆発など、重大な事故が発生したケース

が該当すると考えられています。

ただし、病死や老衰による自然死は、一般的には事故物件には含まれません。
ただし、特殊清掃が必要になるようなケース、例えば孤独死で発見が遅れた場合などは、告知義務が発生する可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

結論から言うと、不動産屋さんは、物件が事故物件である場合、入居希望者に対して告知する義務があります。
これは、入居者の「安全に生活を送りたい」という権利を守るために、非常に重要なルールです。

ただし、告知義務には期間や対象となる範囲にルールがあります。
告知義務について、詳しく見ていきましょう。

関係する法律や制度：宅地建物取引業法

不動産に関する取引を規制する法律として、「宅地建物取引業法」（宅建業法）があります。
この法律は、不動産業者の業務について様々なルールを定めており、消費者の保護を目的としています。

事故物件の告知義務も、この宅建業法に基づいて定められています。
具体的には、不動産業者は、物件の取引において、買主（または借主）の判断に重要な影響を与える事項（重要事項）について、事前に説明する義務があります。
この重要事項の中に、事故物件であるか否か、という情報も含まれます。

もし、不動産業者がこの告知義務を怠った場合、法律違反となり、行政処分や罰金の対象となる可能性があります。

誤解されがちなポイント：告知義務の範囲と期間

事故物件の告知義務について、いくつかの誤解が見られます。
告知義務の範囲と期間について、正しく理解しておきましょう。

・告知義務の範囲

告知義務が発生する範囲は、どこまでなのでしょうか？
基本的には、物件内で発生した事件・事故について告知する義務があります。
例えば、

• 室内での死亡事故：告知義務あり
• 隣の部屋での死亡事故：原則として告知義務なし
• 敷地内での死亡事故：状況によって告知義務の有無が判断される

告知義務の範囲は、事件・事故の性質や、入居者の心理的な影響などを考慮して判断されます。

・告知義務の期間

告知義務には、期間の制限があります。
一般的には、事故発生からおおよそ3年間程度は告知義務があるとされています。
ただし、事件・事故の内容や、社会的な影響度などによって、期間は変動する可能性があります。
告知期間が過ぎた場合でも、入居者がその事実を知って不快に感じる可能性があると判断されれば、告知されるケースもあります。

実務的なアドバイス：事故物件かどうかを確認する方法

賃貸物件を探す際に、事故物件かどうかを確認する方法をいくつかご紹介します。

・不動産業者への確認

最も基本的な方法は、不動産業者に直接確認することです。
宅建業法に基づき、不動産業者には告知義務がありますので、積極的に質問してみましょう。
「過去にこの物件で事件や事故はありましたか？」など、具体的に質問することが重要です。

・物件の資料の確認

物件の資料（重要事項説明書など）に、事故物件に関する記載がないか確認しましょう。
もし記載がない場合でも、必ず不動産業者に確認するようにしましょう。

・インターネット検索

インターネット上には、事故物件に関する情報を提供するサイトやサービスがあります。
物件の住所などを検索することで、過去の事件・事故に関する情報が得られる場合があります。
ただし、情報の正確性には注意が必要です。

・近隣住民への聞き込み

可能であれば、近隣住民に話を聞いてみるのも一つの方法です。
ただし、プライバシーに関わる問題ですので、慎重に行動しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

賃貸物件を探す上で、事故物件に関する不安がある場合は、専門家への相談も検討しましょう。

・不動産鑑定士

事故物件の価値や、告知義務の範囲などについて、専門的な知識を持っています。
物件の評価や、契約に関するアドバイスを受けることができます。

・弁護士

万が一、事故物件に関するトラブルが発生した場合、法的アドバイスや、交渉のサポートを受けることができます。

専門家に相談することで、より安心して賃貸物件を探すことができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のテーマである「事故物件の告知義務」について、重要なポイントをまとめます。

・告知義務の存在：不動産業者には、事故物件である場合、入居希望者に対して告知する義務があります。

・告知義務の範囲：物件内で発生した事件・事故について、告知義務が発生します。

・告知義務の期間：一般的には、事故発生からおおよそ3年間程度は告知義務があるとされています。

・確認方法：不動産業者への確認、物件資料の確認、インターネット検索などを活用して、事故物件かどうかを確認しましょう。

・専門家への相談：不安な場合は、不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談しましょう。

賃貸物件探しは、人生における重要な決断の一つです。
事故物件に関する知識を深め、安心して新しい生活をスタートできるようにしましょう。