賃貸物件の公開状況と不動産屋の独占契約：ネット掲載物件の真実とは？

【背景】
最近、賃貸物件を探し始めています。色々な不動産会社さんのホームページを見て回っているのですが、同じ物件が複数のサイトに掲載されているものと、特定の不動産会社さんのサイトにしか掲載されていないものがあることに気づきました。

【悩み】
ネットに掲載されている物件は、その不動産会社以外でも紹介できる物件で、掲載されていない物件はその不動産会社しか紹介できない物件なのでしょうか？それとも、必ずしもそうとは限らないのでしょうか？ネットに掲載されているかどうかで判断するのは間違っているのでしょうか？

必ずしもそうではありません。物件の公開状況は、様々な要因で決まります。

賃貸物件の公開方法と不動産会社の役割

賃貸物件の情報公開は、大きく分けて「一般公開」と「非公開」があります。一般公開物件は、複数の不動産会社が仲介できる物件で、インターネットの不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’Sなど）や各不動産会社のウェブサイトに掲載されます。一方、非公開物件は、特定の不動産会社だけが仲介できる物件で、インターネットには掲載されません。

ネット掲載物件と独占契約の関係性

一般的に、インターネットに掲載されている物件は、複数の不動産会社が取り扱うことができるため、特定の不動産会社だけが独占的に扱うわけではありません。しかし、これは必ずしも絶対的なものではありません。例えば、オーナーが特定の不動産会社に独占的に仲介を委託しているケース（専任媒介契約）もあります。この場合、その不動産会社だけが物件情報を公開し、仲介を行うことができます。

専任媒介契約と専属専任媒介契約

不動産会社とオーナーの間には、大きく分けて3種類の契約があります。

一般媒介契約：複数の不動産会社が仲介できます。オーナーは、どの不動産会社を通じて成約しても構いません。
専任媒介契約：特定の不動産会社にのみ仲介を委託する契約です。他の不動産会社は仲介できませんが、オーナーは自ら売買・賃貸契約を結ぶことができます。
専属専任媒介契約：特定の不動産会社にのみ仲介を委託する契約で、オーナー自身は売買・賃貸契約を結ぶことができません。最も不動産会社に権限が集中する契約です。

専任媒介契約や専属専任媒介契約が結ばれている場合、たとえインターネットに掲載されていても、その不動産会社以外の会社が仲介することはできません。

ネット非公開物件の理由

インターネットに掲載されていない物件には、様々な理由があります。

オーナーの意向：オーナーがプライバシー保護などの理由から、インターネットへの公開を希望していない場合。
物件の状態：リフォーム中や、まだ準備段階の物件など、公開できる状態にない場合。
専任媒介契約：前述の通り、特定の不動産会社に仲介が委託されている場合。
特別な条件：特定の条件を満たす入居者のみを募集している場合など。

物件情報の入手方法と注意点

理想の物件を見つけるためには、複数の不動産会社に相談することが重要です。インターネットに掲載されていない物件情報も、不動産会社が保有している可能性があります。積極的に足を運び、担当者と相談することで、自分に合った物件を見つけることができるでしょう。

不動産会社への相談の重要性

不動産会社は、物件に関する専門知識や情報を豊富に持っています。物件選びで迷うことがあれば、積極的に相談しましょう。特に、専任媒介契約や専属専任媒介契約に関する知識は、不動産会社に確認することが重要です。

まとめ：公開状況だけでは判断できない

賃貸物件のインターネットへの掲載状況だけで、その物件の仲介状況を判断することはできません。専任媒介契約などの契約形態や、オーナーの意向など、様々な要因が絡み合っています。複数の不動産会社に相談し、幅広い物件情報を得ることが、理想の物件探しには不可欠です。物件探しは、焦らず、じっくりと進めていきましょう。