賃貸経営における確定申告の基礎知識

確定申告とは、1年間の所得（しょとく：収入から経費を差し引いたもの）を計算し、それに基づいて所得税（しょとくぜい）を納める手続きのことです。賃貸経営（ちんたいけいえい）の場合、家賃収入（やちんしゅうにゅう）から、物件を維持（いじ）するためにかかった費用（経費）を差し引いたものが所得になります。この所得に対して税金がかかります。

確定申告は、毎年1月1日から12月31日までの1年間の所得について、翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。期限内に申告と納税（のうぜい）を済ませる必要があります。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問のケースでは、年間収入120万円、ローンの返済額（へんさいがく）96万円だけを考慮（こうりょ）すると、確かに24万円が手元に残る金額のように見えます。しかし、確定申告では、ローンの返済額のうち「利息分（りそくぶん）」と、物件の「減価償却費（げんかしょうきゃくひ）」などの経費を収入から差し引くことができます。

ローンの返済額は、元金（がんきん）と利息で構成（こうせい）されています。確定申告で経費として認められるのは、このうちの利息分です。元金部分は、物件の取得費用（しゅとくひよう）の一部とみなされ、経費にはなりません。また、減価償却費も、建物の価値が年々減少（げんしょう）していく分を経費として計上（けいじょう）できる制度です。これらの経費を差し引いた後の金額が、確定申告で申告する所得となります。

関係する法律や制度

賃貸経営に関係する主な法律や制度は以下の通りです。

• 所得税法（しょとくぜいほう）：所得税の計算方法や、経費として認められる範囲などを定めています。
• 借地借家法（しゃくちしゃっかほう）：賃貸借契約（ちんたいしゃっけいやく）に関する基本的なルールを定めています。
• 固定資産税（こていしさんぜい）：不動産（ふどうさん）を所有しているとかかる税金です。確定申告では、この固定資産税も経費として計上できます。

これらの法律や制度を理解しておくことで、確定申告をより正確に行うことができます。

誤解されがちなポイントの整理

確定申告でよくある誤解（ごかい）として、以下のようなものがあります。

• 収入＝手取り（てどり）ではない：家賃収入から、経費を差し引いたものが所得です。そこからさらに税金が計算されます。
• ローンの返済額すべてが経費になるわけではない：返済額のうち、利息分のみが経費として認められます。
• 減価償却費は自動的に計算されるわけではない：自分で計算し、確定申告書に記載する必要があります。

これらの誤解を解くことで、確定申告に対する理解を深めることができます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

確定申告をスムーズに進めるための実務的なアドバイスです。

• 帳簿付け（ちょうぼづけ）をしっかり行う：日々の収入と支出を記録（きろく）することが重要です。家賃収入、ローンの利息、固定資産税、修繕費（しゅうぜんひ）など、経費となるものをすべて記録しておきましょう。
• 領収書（りょうしゅうしょ）や請求書（せいきゅうしょ）を保管（ほかん）する：経費を証明（しょうめい）するために必要です。7年間保管しておくのが一般的です。
• 減価償却費を計算する：建物の取得価額（しゅとくかがく）や耐用年数（たいようねんすう）に基づいて計算します。国税庁（こくぜいちょう）のウェブサイトで減価償却費の計算ができます。
• 税理士（ぜいりし）に相談する：確定申告に慣れていない場合は、税理士に相談することをおすすめします。専門的なアドバイスを受けられます。

具体例として、年間の家賃収入が120万円、ローンの利息が20万円、減価償却費が10万円、固定資産税が5万円だった場合を考えてみましょう。この場合、所得は120万円 – 20万円 – 10万円 – 5万円 = 85万円となります。この85万円に対して、所得税や住民税（じゅうみんぜい）が課税されます。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家である税理士に相談することをおすすめします。

• 確定申告が初めての場合：税金の計算方法や、必要書類（ひつようしょるい）についてアドバイスを受けられます。
• 賃貸物件の数が多く、収入や経費が複雑な場合：効率的（こうりつてき）な帳簿付けの方法や、節税（せつぜい）の対策について相談できます。
• 税務調査（ぜいむちょうさ）への対応：税務調査が入った場合、税理士が対応してくれます。

税理士に相談することで、確定申告に関する不安を解消し、適切な税務処理（ぜいむしょり）を行うことができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 賃貸経営の確定申告では、家賃収入から経費を差し引いた所得に対して税金がかかります。
• ローンの返済額のうち、経費として認められるのは利息分です。
• 減価償却費も経費として計上できます。
• 帳簿付けをしっかり行い、領収書を保管することが重要です。
• 確定申告に不安がある場合は、税理士に相談しましょう。

確定申告は複雑な手続きですが、正しく理解し、適切な対応をすることで、税金を正しく納めることができます。