賃貸退去時の原状回復費用、通常損耗は誰が負担？法外請求への対策を解説

賃貸物件（アパートやマンションなど）を借りて住む場合、退去時には「原状回復」という作業が必要になります。これは、借りる前の状態に戻すことではありません。 原状回復とは、賃借人の故意や過失（不注意によるミス）によって生じた損傷を修復することを指します。

例えば、壁に穴を開けたり、物を落としてフローリングを傷つけたりした場合などが該当します。一方で、普通に生活していれば避けられない、壁紙の日焼けやフローリングの摩耗（すりへり）などは、通常損耗と呼ばれ、原則として大家さん（貸主）が負担することになっています。

ご質問者様の場合、契約書に「通常損耗も賃借人が負担」という記載があるとのことですが、これは非常に注意が必要です。 通常損耗は、本来大家さんが負担すべきものです。契約書にそのような記載があったとしても、必ずしも有効とは限りません。

7年間住んでいたとのことですので、クロスの変色やフローリングの傷は、経年劣化によるものが大きいと考えられます。仮に、大家さんがこれらの修繕費用を請求してきたとしても、それが不当な請求である可能性が高いです。

賃貸借に関する法律として、借地借家法があります。この法律は、借主の権利を守るために作られています。また、国土交通省が定める「原状回復をめぐるガイドライン」も、原状回復の費用負担について判断する際の重要な基準となります。

このガイドラインでは、通常損耗は大家さんの負担、借主の故意・過失による損傷は借主の負担と明確に定められています。契約書の内容がこのガイドラインに反する場合、その契約内容は無効となる可能性があります。

多くの人が誤解しがちなのは、「契約書に書いてあることは全て守らなければならない」という点です。確かに、契約は重要ですが、法律に違反する内容や、借主に一方的に不利な内容は、無効となる場合があります。

また、「原状回復費用は、退去時に一括で支払わなければならない」という誤解もあります。原状回復費用は、修繕が終わった後に、その費用を請求されるのが一般的です。もし、退去前に高額な見積もりを提示された場合は、内訳を確認し、納得できない場合は支払いを拒否することもできます。

退去時に法外な請求をされないためには、以下の点に注意しましょう。

写真や動画を撮っておく： 入居時と退去時の物件の状態を記録しておきましょう。特に、傷や汚れがある場合は、詳細に記録しておくと、後々のトラブルに役立ちます。
契約書をよく確認する： 契約書に、原状回復に関する具体的な条項が記載されているか確認しましょう。不明な点があれば、契約前に不動産会社に質問しておくのがベストです。
見積もりを比較検討する： 退去時に、修繕費用の見積もりを提示された場合は、その内訳を詳しく確認しましょう。複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討することも有効です。
交渉する： 不当な請求だと感じたら、大家さんや不動産会社と交渉しましょう。証拠となる写真や動画を提示し、ガイドラインなどを根拠に主張することで、請求額を減額できる可能性があります。

例えば、壁紙の張り替え費用を請求された場合、その壁紙が日焼けによる変色であれば、通常損耗として大家さんの負担になる可能性が高いです。また、フローリングの傷が、家具の設置によるものであれば、通常使用の範囲内であれば、やはり大家さんの負担となる可能性が高いです。

もし、大家さんとの交渉がうまくいかない場合や、高額な費用を請求された場合は、専門家（弁護士や、不動産に詳しい行政書士など）に相談することをおすすめします。

専門家は、法律に基づいた適切なアドバイスをしてくれ、交渉を代行してくれることもあります。特に、契約内容が複雑であったり、請求額が高額であったりする場合は、専門家のサポートが不可欠です。

今回のケースでは、以下の点が重要です。

退去時のトラブルを避けるためには、事前の準備と、冷静な対応が大切です。もし、不安なことがあれば、一人で悩まず、専門家に相談するようにしましょう。