赤道・青道とは？土地の基礎知識
土地に関する専門用語は、普段あまり耳にしないものが多いですよね。まずは、今回のテーマである「赤道」と「青道」について、基本的な知識から見ていきましょう。
赤道（あかみち）とは、都市計画区域内で、主に道路として利用されている土地のことです。正式な名称は「法定外公共物」といい、道路法上の道路とは異なります。多くの場合、地域の住民が利用している道や、昔からある生活道路などが該当します。所有者は個人や地方公共団体など様々ですが、一般的に、その土地は道路として利用されているため、自由に売買したり、建物を建てたりすることはできません。
一方、青道（あおみち）も赤道と同様に、都市計画区域内で主に道路として利用されている土地です。こちらも「法定外公共物」に分類され、赤道と同様に、所有者は個人や地方公共団体など様々です。青道は、水路や里道（りどう：昔の農道など）として使われていたものが多く、その多くは、現況では道路として使われています。
今回の質問にあるように、公図（土地の形状や権利関係を示す図面）を見ると、赤や青色の線で示されています。
増築と赤道・青道：今回のケースへの直接的な回答
今回のケースでは、増築を検討している土地に赤道や青道があるとのこと。増築部分が赤道や青道にかからないのであれば、基本的には問題ありません。
ただし、いくつかの注意点があります。
- 増築部分が赤道や青道にわずかでもかかる場合：建築確認申請が通らない可能性があります。
- 赤道や青道に接している場合：建築基準法上の接道義務（建物が道路に一定以上接している必要があるというルール）を満たさない可能性があります。
これらの点を考慮すると、増築前に必ず専門家（建築士や土地家屋調査士など）に相談し、詳細な調査とアドバイスを受けることが重要です。
関連する法律や制度：建築基準法と道路法
赤道や青道に関連する主な法律は、建築基準法と道路法です。
建築基準法は、建物の構造や用途、敷地などに関する基準を定めており、国民の安全を守ることを目的としています。この法律では、建物を建てる際に、その敷地が一定の幅の道路に2m以上接している必要があると定めています（接道義務）。赤道や青道がこの接道義務を満たす道路として認められるかどうかは、個別の状況によって判断が異なります。
道路法は、道路の定義や種類、管理などについて定めています。赤道や青道は、道路法上の道路ではないものの、その利用状況によっては、建築基準法上の道路とみなされることがあります。
これらの法律は複雑で、解釈もケースバイケースです。専門家のアドバイスが不可欠となる理由の一つです。
誤解されがちなポイント：払い下げと現状の確認
赤道や青道に関するよくある誤解として、「払い下げ」という言葉があります。払い下げとは、国や地方公共団体が所有する土地を、一般の人が買い取ることです。
今回のケースでは、建物が建っている部分が換地処分（土地区画整理事業などで行われる、土地の区画を整理する手続き）によって大きな筆になっているとのこと。この場合、赤道や青道が建物にかからないのであれば、必ずしも払い下げが必要とは限りません。
しかし、増築部分が赤道や青道にかかる場合や、将来的に土地の利用方法を変更したい場合は、払い下げを検討する必要が出てくる可能性もあります。
重要なのは、現在の土地の状況を正確に把握することです。
実務的なアドバイス：専門家との連携を
今回のケースでは、土地が91筆に分筆されており、複雑な状況です。また、増築を検討している建物は換地処分によって大きな筆の一部となっているとのこと。このような状況では、以下の手順で進めることをおすすめします。
- 現況測量：まずは、土地家屋調査士に依頼して、正確な現況測量を行いましょう。赤道や青道の位置、建物の位置関係などを正確に把握することが重要です。
- 建築確認申請：増築部分の設計が完了したら、建築士に建築確認申請を依頼します。この際、赤道や青道の位置関係が問題ないか、建築基準法上の接道義務を満たしているかなどを確認します。
- 専門家との連携：土地家屋調査士、建築士、場合によっては弁護士など、それぞれの専門家と連携しながら手続きを進めることが大切です。
専門家に相談すべき場合とその理由
今回のケースでは、以下の専門家への相談が不可欠です。
- 土地家屋調査士：現況測量を行い、土地の正確な状況を把握するために必要です。また、分筆や合筆などの手続きも依頼できます。
- 建築士：増築部分の設計を行い、建築確認申請を提出するために必要です。建築基準法や関連法規に適合しているかを確認し、アドバイスをしてくれます。
- 行政書士：赤道や青道に関する手続きや、権利関係について相談できます。
- 弁護士：土地に関するトラブルが発生した場合や、権利関係が複雑な場合は、弁護士に相談することも検討しましょう。
専門家は、それぞれの分野における専門知識と経験を持っており、今回のケースのような複雑な状況でも、適切なアドバイスとサポートを提供してくれます。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。
- 増築部分が赤道や青道にかからないのであれば、基本的には問題ありません。
- 土地の状況を正確に把握するために、現況測量を行うことが重要です。
- 建築確認申請の際には、建築士と連携し、法的な要件を満たしているかを確認しましょう。
- 複雑な土地状況の場合、土地家屋調査士、建築士、行政書士、弁護士など、それぞれの専門家と連携しながら手続きを進めることが大切です。
赤道や青道の問題は、個別の状況によって対応が異なります。専門家のアドバイスを受けながら、適切な手続きを進めていくことが重要です。
