路線価算定と土地面積の食い違い：不動産広告と現実の乖離について徹底解説

路線価の基礎知識

路線価とは、国税庁が毎年公表する土地の評価額（標準地価格）のことです。簡単に言うと、国が定めた「この土地の1㎡あたりの値段」です。 路線価は、土地の場所（地番）ごとに決められており、地価の変動を反映して毎年改定されます。不動産取引や相続税の計算などに利用されます。 今回のケースでは、路線価が9万円/㎡とされているため、この価格を面積に掛けて土地価格を算出します。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、広告に記載された面積（200㎡）と実際の利用可能な面積（150㎡）に差があります。路線価による土地価格の計算は、**実際に使用可能な面積**に基づいて行うのが一般的です。そのため、土地の価格を計算する際は、150㎡ × 9万円/㎡ = 1350万円 となります。

関係する法律や制度

このケースでは、宅地建物取引業法（宅建業法）が関係してきます。宅建業法では、不動産広告に記載する事項について、正確な情報を表示することが義務付けられています。面積についても正確な情報を記載する必要があります。 広告に記載された面積と実際の面積に著しい差がある場合、宅建業法違反に該当する可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理

誤解されやすいのは、「広告に記載された面積が全て利用できる面積とは限らない」という点です。 今回のケースのように、公道部分や私道部分、建築基準法上の制限によって利用できない部分がある場合があります。 そのため、不動産広告の面積は、必ずしも「実際に使える面積」を意味するとは限りません。 契約前に、土地の境界や利用可能な面積をきちんと確認することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

契約前に、土地の測量図（登記簿謄本に添付されている場合があります）を確認し、実際に使用可能な面積を把握することが重要です。 また、不動産業者に明確に確認し、契約書に実際の利用可能な面積を明記してもらうべきでした。 今回のケースでは、広告と実際の面積に差があるため、不動産業者に価格の修正を交渉する、もしくは契約解除を検討する必要があるかもしれません。

専門家に相談すべき場合とその理由

もし、不動産業者との交渉がうまくいかない場合、または不当表示にあたるかどうか判断に迷う場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。 専門家は法律的な知識や不動産に関する専門知識を有しており、適切なアドバイスや対応策を提案してくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

不動産取引において、広告に記載された面積と実際の利用可能な面積が異なるケースは、決して珍しくありません。 契約前に、土地の測量図を確認し、実際に使用可能な面積をきちんと確認することが重要です。 面積に食い違いがある場合は、不動産業者と交渉し、価格の修正や契約解除などを検討する必要があります。 必要に応じて、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。 不当表示の可能性がある場合は、消費者センターへの相談も有効です。