転貸物件の契約で悪意の転借人が被る不利益とは？専門家が解説

【背景】

お店を開くために、転貸物件を検討していました。
物件の所有者AがBに売却し、Aから借りていたC（転貸人）との間で明け渡し訴訟が係争中とのことです。
Cは営業権を理由に立ち退きを拒否しています。
私はCから物件の一角を借りることになります。

【悩み】

BとCの裁判でCが負けた場合、私も退去しなければならないのは理解しています。
それ以外に、賃料の二重払い、損害賠償請求など、どのような不利益が考えられるのか不安です。
AとCの賃貸借契約で転貸の許可が必要だったかは不明です。

転貸人に権限がない場合、賃料の支払い義務、退去、損害賠償請求など様々な不利益を被る可能性があります。

転貸借と転借人のリスク：基礎知識

転貸借（てんたいしゃく）とは、借りている人（賃借人、今回のケースではC）が、さらに別の第三者（転借人、今回のケースではあなた）にその物件を貸すことです。これは、賃借人が所有者（賃貸人、今回のケースではB）から借りている権利を、さらに他の人に「又貸し」するようなイメージです。

転貸借は、原則として、元の賃貸人（B）の承諾を得なければなりません。もし無断で転貸借が行われた場合、元の賃貸借契約が解除される可能性があります。今回のケースでは、CがBの許可を得ていない可能性があり、それが問題の根幹をなしています。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースであなたが被る可能性のある不利益は、以下の通りです。

退去要求： Bが裁判に勝訴し、Cが退去することになった場合、あなたも物件から出ていく必要が生じます。これは、Cがあなたに貸す権利（転貸権）がなくなってしまうからです。
賃料の支払い： Cに対して賃料を支払っていたとしても、Bから直接物件の明け渡しを求められると、Bに対して物件を使用する権利がない（＝不法占拠状態）ため、Bから物件の明け渡しを求められる可能性があります。
損害賠償請求： Bから、不法占拠していた期間の物件使用料相当額や、物件の明け渡しによって生じた損害（例えば、物件の修繕費用など）を請求される可能性があります。

関係する法律と制度

今回のケースで関係する主な法律は、民法です。

民法第612条（賃借人の転貸、転借人の権利）：賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を第三者に使用させることができません。もし無断で転貸した場合、賃貸人は賃貸借契約を解除できる可能性があります。
民法第560条（契約不適合責任）：売買契約において、売主が引き渡した物件に契約内容に適合しない点（例えば、所有権がないなど）があった場合、買主は売主に対して責任を追及できます。今回のケースでは、BがCに物件を引き渡す際に問題があった場合、BはCに対して責任を負う可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理

このケースでよくある誤解を整理します。

「Cとの契約は有効」という誤解： CがBの許可を得ずに転貸していた場合、Cとの契約はBに対しては無効となる可能性があります。つまり、あなたはBに対して物件を使用する権利を主張できない可能性があります。
「Cが立ち退かない限り大丈夫」という誤解： Cが立ち退かない場合でも、Bはあなたに対して物件の明け渡しを求めることができます。Bは所有者であり、物件を不法占拠している人に対して退去を求める権利があります。
「賃料を払っていれば問題ない」という誤解： Cに賃料を支払っていたとしても、Bから見ればあなたは不法占拠者です。賃料の支払いは、Bとの関係においては正当な理由にはなりません。

実務的なアドバイスと具体例

もしあなたが転貸物件を借りることを検討しているのであれば、以下の点に注意してください。

所有者の確認： 転貸人の契約書だけでなく、物件の登記簿謄本（とうきぼとうほん）を取得して、本当にその物件の所有者（賃貸人）が誰なのかを確認しましょう。
転貸の許可： 転貸人が、元の賃貸人から転貸の許可を得ているかを確認しましょう。許可を得ていることを証明する書類（承諾書など）を見せてもらいましょう。
契約内容の確認： 転貸借契約の内容をよく確認し、万が一、元の賃貸借契約が解除された場合の対応について、契約書に明記されているかを確認しましょう。
弁護士への相談： 不安な点がある場合は、契約前に必ず弁護士に相談しましょう。弁護士は、契約内容のチェックや、万が一のトラブルに備えたアドバイスをしてくれます。

例えば、あなたがお店を開くために物件を借りる場合、内装工事や仕入れなど、多くの費用が発生します。もし、BとCとの裁判の結果、あなたが退去を余儀なくされることになれば、これらの費用が無駄になってしまう可能性があります。このようなリスクを避けるためにも、事前の調査と専門家への相談が重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することを強くお勧めします。

転貸の許可が不明な場合： 元の賃貸人からの転貸許可が得られていない可能性がある場合は、弁護士に相談し、今後の対応についてアドバイスを受けるべきです。
裁判が係争中の場合： BとCの間の裁判の行方が不透明な場合は、弁護士に相談し、あなたにどのような影響があるのか、事前に確認しておきましょう。
高額な費用が発生する場合： 内装工事や仕入れなど、高額な費用が発生する場合は、弁護士に相談し、万が一の事態に備えておくべきです。
契約内容が複雑な場合： 転貸借契約の内容が複雑で理解できない場合は、弁護士に相談し、契約内容のチェックをしてもらいましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースの重要ポイントをまとめます。

転貸借は、元の賃貸人の承諾を得ることが原則です。
転貸人に転貸権限がない場合、転借人は退去、賃料の支払い、損害賠償請求などの不利益を被る可能性があります。
転貸借契約を結ぶ前に、所有者、転貸の許可、契約内容を必ず確認しましょう。
不安な点がある場合は、必ず専門家（弁護士など）に相談しましょう。

転貸物件を借りる際には、リスクを十分に理解し、慎重に判断することが重要です。不明な点があれば、専門家のアドバイスを求めることをお勧めします。