違反建築物の競売物件購入検討：将来のリスクと注意点

【背景】

【悩み】

違反建築物の購入は、将来的なリスクを伴います。法的な問題や経済的な負担が生じる可能性を考慮し、慎重な判断が必要です。

違反建築物とは、簡単に言うと、建築基準法などの法律や関連する規則に違反して建てられた建物のことです。具体的には、建ぺい率や容積率（後述）を超えていたり、建物の構造や用途が法律に適合していなかったりする場合が該当します。

建築基準法は、国民の生命、健康、財産を守るために、建物の構造や設備、用途などに関するルールを定めた法律です。違反建築物は、これらのルールを守っていないため、安全性や快適性が損なわれている可能性があります。

今回のケースでは、市街化調整区域に建てられた築20年弱の木造アパートが違反建築物であるとのこと。すでに居住者がいる状況から、行政が直ちに建物を取り壊すような措置を取る可能性は低いかもしれません。しかし、将来的に以下のようなリスクが考えられます。

違反建築物に関係する主な法律や制度について解説します。

建築基準法：建物の構造、設備、用途などに関する基本的なルールを定めています。違反建築物はこの法律に違反している状態です。
都市計画法：都市計画に関するルールを定めており、市街化区域、市街化調整区域などの区域区分を定めています。
建ぺい率・容積率：建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合です。これらは建築基準法で定められており、違反している場合は違反建築物となります。
市街化調整区域：都市計画法で定められた区域の一つで、原則として建物の建築が制限されています。今回のケースでは、この区域に建物が建てられていることが問題となる可能性があります。

違反建築物に関して、よくある誤解とその解説をします。

「すでに人が住んでいるから大丈夫」という誤解：居住者がいるからといって、行政が直ちに是正措置を取らないとは限りません。違反状態が放置されているだけで、将来的なリスクは残ります。
「築年数が古いから問題ない」という誤解：築年数に関わらず、違反建築物は違反建築物です。法的な問題は、築年数によって軽減されることはありません。
「行政が黙認している」という誤解：行政が違反状態を認識していても、直ちに是正を求めないケースはあります。しかし、黙認しているわけではなく、将来的に是正を求める可能性は常にあります。

違反建築物の購入を検討する際には、以下の点に注意しましょう。

専門家への相談：建築士や弁護士などの専門家に相談し、物件の状況や将来的なリスクについて詳しく調査してもらいましょう。
違反箇所の特定：どのような点が建築基準法に違反しているのか、具体的に確認しましょう。
是正費用の見積もり：違反部分を是正するために必要な費用を、専門家に見積もってもらいましょう。
売買契約の注意点：売買契約書に、違反建築物であることや、将来的なリスクについて明記してもらいましょう。また、万が一の場合に備えて、損害賠償に関する条項も盛り込んでおくと良いでしょう。
近隣住民への確認：近隣住民とのトラブルを避けるためにも、事前に周辺の状況を確認しておきましょう。

これらの対策を講じることで、リスクをある程度軽減することができます。

違反建築物の購入を検討する際には、必ず専門家に相談しましょう。具体的には、以下のような専門家が考えられます。

専門家に相談することで、客観的な意見を聞くことができ、より適切な判断をすることができます。

今回のケースでは、違反建築物の購入を検討しているとのことでした。違反建築物の購入は、将来的なリスクを伴います。具体的には、是正命令、用途制限、売却時の問題、融資の困難さなどが考えられます。

購入を検討する際には、専門家への相談、違反箇所の特定、是正費用の見積もり、売買契約の注意点などをしっかりと行いましょう。これらの対策を講じることで、リスクを軽減し、より安全な取引を行うことができます。

違反建築物の購入は、専門的な知識と慎重な判断が必要です。将来的なリスクを十分に理解した上で、慎重に検討するようにしましょう。