違反物件の寄宿舎・店舗・事務所を共同住宅に！用途変更の手続きを徹底解説

質問の概要

【背景】

中古の建物（寄宿舎、店舗、事務所など）を購入して、リフォームを行い、賃貸物件として収益を得たいと考えています。
購入を検討している物件は、建築基準法に違反している可能性がある「違反物件」です。

【悩み】

違反物件を共同住宅（アパートやマンション）として利用するために、どのような手続きが必要なのか知りたいです。
具体的にどのような点に注意し、どのような手順で進めていけば良いのか、詳しく教えてください。

「です・ます」調でお願いします。

手続きは複雑ですが、専門家と連携し、是正工事と用途変更申請を行いましょう。

用途変更とは何か？基礎知識を分かりやすく解説

建物の「用途変更」とは、建物の使い方を変えることです。例えば、もともと事務所として使われていた建物を、住居として使えるように変更する場合などが該当します。建築基準法では、建物の用途によって、構造や設備、避難経路など、さまざまな基準が定められています。

今回のケースでは、寄宿舎、店舗、事務所といった用途の建物を、共同住宅（アパートやマンション）に変更するわけですから、建築基準法上の手続きが必要になります。これは、共同住宅が、他の用途の建物よりも、より厳しい安全基準を満たす必要があるからです。

用途変更を行う際には、変更後の用途が建築基準法の基準に適合していることを確認し、所定の手続きを行う必要があります。この手続きを怠ると、違法建築物として扱われ、最悪の場合、使用停止命令や撤去命令が出される可能性もあります。

今回のケースへの直接的な回答：違反物件の用途変更

今回のケースでは、購入予定の物件が「違反物件」であるという点が、手続きを複雑にする大きな要因です。違反物件とは、建築基準法などの法令に違反して建てられた建物のことです。

違反物件を共同住宅に用途変更するためには、まず違反部分を是正する工事を行う必要があります。例えば、建ぺい率や容積率がオーバーしている場合、違法な増築部分を撤去したり、防火設備が不足している場合は、新たに設置したりする必要があります。

是正工事が完了したら、用途変更の申請を行います。この申請は、原則として建築主（今回の場合は購入者）が行い、建築確認を行う機関（役所や民間の指定確認検査機関）に提出します。申請が認められれば、用途変更が完了し、共同住宅として利用できるようになります。

関係する法律や制度：建築基準法と関連法規

用途変更に関連する主な法律は「建築基準法」です。この法律は、建物の構造、設備、用途など、建築に関する様々な基準を定めています。用途変更を行う際には、この建築基準法に適合していることが求められます。

また、用途変更には、建築基準法だけでなく、都市計画法、消防法、その他の関連法規も関係してきます。例えば、都市計画法では、用途地域（住居系、商業系など）が定められており、用途変更後の建物が、その用途地域の用途制限に適合している必要があります。

消防法では、火災時の安全対策に関する基準が定められており、共同住宅には、消火設備や避難経路など、厳しい基準が適用されます。これらの関連法規も考慮しながら、用途変更の手続きを進める必要があります。

誤解されがちなポイント：違反物件の注意点

違反物件の用途変更は、通常の用途変更よりも、さらに注意が必要です。多くの人が誤解しがちなポイントをいくつか整理します。

違反部分の特定と是正： 違反物件の場合、まず、どこが違反しているのかを正確に特定する必要があります。建築士などの専門家による調査が必要です。違反部分を特定した後、是正工事の内容を決定し、工事を行う必要があります。
費用と期間： 違反部分の是正工事には、多額の費用と時間がかかる場合があります。事前に専門家に見積もりを依頼し、十分な資金計画とスケジュールを立てることが重要です。
法的な問題： 違反物件であること自体が、法的な問題を引き起こす可能性があります。例えば、融資が受けられない、売買契約が成立しない、などのリスクがあります。
専門家の選定： 違反物件の用途変更は、専門的な知識と経験が必要です。建築士、行政書士、弁護士など、専門家の協力を得ながら手続きを進めることが不可欠です。

実務的なアドバイスと具体例：手続きの流れとポイント

違反物件を共同住宅に用途変更する際の実務的なアドバイスと、具体的な手続きの流れを説明します。

専門家への相談： まずは、建築士や、場合によっては弁護士に相談し、現状の建物の問題点や、用途変更の可能性について、専門的なアドバイスを受けましょう。
現況調査： 建築士に依頼して、建物の現況調査（違反箇所の特定、構造計算など）を行います。
是正工事の計画： 現況調査の結果に基づいて、是正工事の内容を決定し、設計図を作成します。
工事の見積もり： 複数の業者から見積もりを取り、費用と工期を確認します。
資金調達： 是正工事や用途変更に必要な資金を調達します。
工事の実施： 計画に基づいて、是正工事を行います。
用途変更申請： 工事完了後、建築確認機関に用途変更の申請を行います。
完了検査： 建築確認機関による検査を受け、問題がなければ、用途変更が完了します。

具体例：

例えば、建物の高さが建築基準法に違反している場合、屋根を改修して高さを低くする工事が必要になることがあります。また、耐火構造になっていない場合は、壁や天井を耐火構造にする工事が必要になることもあります。

専門家に相談すべき場合とその理由：プロの力を借りる

違反物件の用途変更は、専門的な知識と経験が不可欠です。以下の場合は、必ず専門家に相談しましょう。

違反物件である場合： 違反物件の場合、法的な問題や、是正工事の難易度が高くなるため、専門家のサポートが必須です。
用途変更の手続きが複雑な場合： 用途変更の手続きは、建築基準法だけでなく、関連法規も絡み合い、複雑になることがあります。
資金計画に不安がある場合： 是正工事や用途変更には、多額の費用がかかる場合があります。
時間的余裕がない場合： 用途変更の手続きには、時間がかかる場合があります。

相談すべき専門家としては、建築士、行政書士、弁護士などが挙げられます。建築士は、建物の構造や設計に関する専門家であり、是正工事の計画や、用途変更の申請をサポートしてくれます。行政書士は、官公庁への申請手続きを代行してくれます。弁護士は、法的な問題についてアドバイスをしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のテーマである「違反物件の寄宿舎・店舗・事務所を共同住宅へ用途変更する」ことについて、重要なポイントをまとめます。

違反物件の是正が必須： 違反物件を共同住宅にするためには、まず違反部分を是正する工事を行う必要があります。
専門家との連携が不可欠： 建築士、行政書士、弁護士など、専門家の協力を得ながら手続きを進めることが重要です。
費用と時間を考慮する： 是正工事や用途変更には、多額の費用と時間がかかることを念頭に置き、事前に十分な計画を立てましょう。
法的なリスクを理解する： 違反物件であること自体が、法的な問題を引き起こす可能性があることを理解しておきましょう。

違反物件の用途変更は、確かにハードルが高いですが、適切な手続きを踏むことで、共同住宅として有効活用することができます。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めていきましょう。