テーマの基礎知識：建築基準法と違法建築とは

建物を建てる際には、安全性を確保するために「建築基準法」という法律を守らなければなりません。この法律には、建物の構造や設備、用途など、様々な決まり事が定められています。

「確認申請」とは、建物を建てる前に、その計画が建築基準法に適合しているかどうかを、役所や民間の検査機関にチェックしてもらう手続きのことです。この確認申請が通らないと、原則として建物を建てることができません。

「違法建築」とは、この建築基準法に違反している建物のことです。具体的には、確認申請なしで増築したり、建築基準法で定められた構造や設備基準を満たしていなかったりする場合などが該当します。

今回のケースでは、増床部分について確認申請がされていないとのことなので、この増床部分が違法建築に該当する可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答：借りると違法建築になるのか？

増床部分が確認申請されていない場合、その増床部分は違法建築の可能性があります。しかし、それだけで直ちに「違法建築を借りることになる」と断言できるわけではありません。

なぜなら、

• 増床部分が建築基準法に適合しているかどうか
• 増床部分が違法状態になってから一定期間経過している場合、是正義務が免除されるケースがある

など、個別の状況によって判断が異なるからです。

ただし、増床部分が違法建築である可能性が高いことは事実です。もし、増床部分が建築基準法に違反している場合、その部分を使用することに制限がかかったり、最悪の場合、是正を命じられたりする可能性があります。

関係する法律や制度：建築基準法と関連法規

今回のケースで特に関係してくる法律は「建築基準法」です。建築基準法は、建物の構造、設備、用途などに関する様々な規定を定めており、建物の安全性を確保することを目的としています。

また、建築基準法以外にも、都市計画法や消防法など、建物の利用に関する様々な法律が関係してきます。これらの法律も、違法建築の場合に何らかの影響を受ける可能性があります。

例えば、都市計画法では、用途地域（建物を建てることができる用途を定めた地域）が定められており、増床部分が用途地域に適合しない用途で使用されている場合、問題となる可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理：違法建築＝即、使用不可ではない

違法建築と聞くと、すぐに「使用できない」というイメージを持つ方もいるかもしれません。しかし、違法建築だからといって、必ずしも建物全体が使用できなくなるわけではありません。

例えば、増床部分が違法建築であっても、建物全体の構造的な安全性に問題がなく、他の部分が建築基準法に適合していれば、建物全体の使用が禁止される可能性は低いでしょう。ただし、増床部分の使用が制限される可能性はあります。

また、違法建築の状態によって、以下のような誤解もされがちです。

• 「違法建築は絶対に売買できない」：違法建築であっても、売買自体は可能です。ただし、違法状態が買主に告知され、そのリスクを承知の上で取引されることになります。
• 「違法建築は絶対に融資を受けられない」：金融機関によっては、違法建築でも融資を受けられる場合があります。ただし、融資条件が厳しくなったり、担保評価が低くなったりする可能性があります。

重要なのは、違法建築の状態を正確に把握し、そのリスクを理解した上で、適切な対応をとることです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：契約前に確認すべきこと

今回のケースで、店舗を借りる前に確認すべきことはたくさんあります。以下に、具体的なアドバイスをまとめました。

• 専門家への相談：まずは、建築士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、物件の状況を詳しく調査してもらいましょう。専門家は、増床部分が違法建築かどうか、どのようなリスクがあるかなどを客観的に判断してくれます。
• 物件調査：専門家による調査に加えて、ご自身でも物件の状況を確認しましょう。
  • 増床部分の面積や構造を確認する。
  • 増床部分がどのような用途で使用されているか確認する。
  • 増床部分の図面や資料がないか確認する。
• 契約内容の確認：賃貸借契約書の内容をよく確認しましょう。
  • 増床部分に関する記載があるか。
  • 違法建築に関する特約事項があるか。
  • 修繕義務や原状回復義務についてどのように定められているか。
• 家主との協議：家主とよく話し合い、増床部分に関する現状や今後の対応について確認しましょう。
  • 増床部分の確認申請を行う意思があるか。
  • 万が一、是正命令が出た場合の対応について。

これらの確認事項を踏まえ、リスクを十分に理解した上で、契約するかどうかを慎重に判断しましょう。

具体例：もし、増床部分が違法建築であると判明した場合、

• 増床部分を使用しない（契約面積から除く）
• 増床部分の是正工事費用を家主が負担する
• 賃料を減額する

など、様々な解決策が考えられます。専門家や家主と相談しながら、最適な解決策を見つけましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由：専門家の力を借りる

今回のケースでは、以下の専門家への相談を強くお勧めします。

• 建築士：物件の構造や法的な適合性について、専門的な知識を持っています。増床部分が違法建築かどうか、どのようなリスクがあるかなどを判断してくれます。また、是正工事が必要な場合、その設計や監理も依頼できます。
• 弁護士：契約内容や法的な問題について、専門的なアドバイスをしてくれます。万が一、トラブルが発生した場合、法的手段による解決をサポートしてくれます。
• 不動産鑑定士：物件の価値や、違法建築が物件の価値に与える影響などを評価してくれます。

専門家は、それぞれの専門知識を活かして、あなたの抱える問題を解決するための的確なアドバイスをしてくれます。専門家への相談費用はかかりますが、その費用以上の価値があるはずです。特に、

• 違法建築である可能性が高い場合
• 契約内容について不安がある場合
• 家主との間でトラブルが発生した場合

は、必ず専門家に相談するようにしましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 増床部分が確認申請されていない場合、違法建築の可能性があります。
• 違法建築を借りると、使用制限や是正命令のリスクがあります。
• 契約前に、専門家への相談や物件調査を必ず行いましょう。
• 契約内容をよく確認し、家主とよく話し合いましょう。
• 違法建築のリスクを十分に理解した上で、契約するかどうかを慎重に判断しましょう。

違法建築の店舗物件を借りることは、様々なリスクを伴います。しかし、適切な調査と対策を行うことで、そのリスクを軽減することができます。今回の解説が、あなたの問題解決の一助となれば幸いです。