遮音性の低い賃貸物件、コロナ禍で空室が増えた？オーナー・不動産会社への質問

【背景】

【悩み】

遮音性の低い賃貸物件は、コロナ禍で需要が減少し、空室期間が長くなる傾向にあります。

賃貸物件の「遮音性」とは、簡単に言うと、部屋の外の音をどれだけ遮ることができるか、または、部屋の中から音がどれだけ外に漏れないかを示す性能のことです。

具体的には、壁や床、天井を通して音がどの程度伝わるかを評価します。遮音性が高いほど、隣の部屋や上の階からの音（話し声、足音、テレビの音など）が聞こえにくく、自分の部屋からの音も外に漏れにくいということになります。

遮音性は、物件の構造（木造、鉄骨造、RC造など）や、壁や床の材質、厚さなどによって大きく変わります。一般的に、コンクリート造（RC造）は遮音性が高く、木造や軽量鉄骨造は比較的遮音性が低い傾向があります。

今回の質問の核心部分ですね。コロナ禍でリモートワークが普及し、自宅で過ごす時間が増えたことで、賃貸物件に対するニーズにも変化が起きました。

以前は、家で過ごす時間が短かったため、多少の音は我慢できるという人も少なくありませんでした。しかし、リモートワークが一般的になり、自宅で仕事をする時間が増えたことで、静かな環境で集中したいというニーズが高まりました。

遮音性の低い物件では、隣室や上下階の生活音が気になることが多く、集中力を妨げたり、ストレスの原因になったりします。そのため、遮音性の高い物件への需要が高まり、遮音性の低い物件は敬遠される傾向が強まりました。

日本では、音に関する直接的な規制は、主に騒音規制法や各自治体の条例によって定められています。これらの法律や条例は、工場や建設現場などの騒音を規制することを目的としており、賃貸物件の遮音性について直接的に規定しているわけではありません。

しかし、賃貸物件における騒音問題は、民法上の「契約不適合責任」（以前は瑕疵担保責任と呼ばれていました）に関わる可能性があります。これは、物件に契約内容と異なる欠陥（遮音性の低さなど）があった場合、賃貸人は借主に対して修繕や損害賠償を負う可能性があるというものです。

また、騒音問題が深刻化し、近隣住民とのトラブルに発展した場合は、民事訴訟に発展することもあります。

遮音性が高い物件は、一般的に建築コストが高くなるため、家賃も高めに設定される傾向があります。しかし、必ずしも遮音性が高い物件が、常に人気があるとは限りません。

例えば、駅からの距離や周辺環境、築年数、間取りなど、他の条件も入居者の判断に大きく影響します。また、単身者向け物件では、家賃の安さを優先する人も多いため、必ずしも遮音性が最優先事項になるとは限りません。

重要なのは、入居者のニーズに合った物件を提供することです。リモートワークをする人には、遮音性の高い物件を、家賃を重視する人には、ある程度の遮音性を確保しつつ、家賃を抑えた物件を提供するなど、ターゲット層に合わせた物件選びが重要です。

遮音性の低い物件の空室対策としては、以下のような方法が考えられます。

騒音問題が深刻化し、入居者同士のトラブルが頻発する場合は、専門家への相談を検討しましょう。

コロナ禍でリモートワークが普及したことで、遮音性の低い賃貸物件の需要は減少し、空室期間が長くなる傾向にあります。これは、自宅で過ごす時間が増えたことで、静かな環境へのニーズが高まったことが大きな要因です。

遮音性の低い物件のオーナーは、内装リフォームや設備の改善、ターゲット層の明確化など、様々な対策を講じる必要があります。また、入居者とのトラブルを未然に防ぐために、物件の遮音性に関する情報を正直に伝えることも重要です。

今後は、遮音性だけでなく、テレワークに適した設備（高速インターネット回線など）や、快適な住環境を提供する物件が、より高い需要を集める可能性があります。