遺産相続と不動産評価：固定資産税評価額と相続税評価額の違いを徹底解説！

【背景】
父が亡くなり、遺産相続の手続きを進めています。不動産（自宅）も相続財産に含まれるのですが、相続税の計算方法が分からず困っています。

【悩み】
相続税の計算で不動産の価値をどのように算出するのかが分かりません。固定資産税の評価額と同じで良いのか、それとも違う計算方法があるのか知りたいです。相続税の計算で間違った評価額を使うと、税金を過不足で納税することになりそうで不安です。

相続税の不動産評価は固定資産税評価額とは異なります。路線価や倍率表を用いた評価が必要です。

相続税における不動産の評価方法

#### 相続税における不動産評価の基礎知識

相続税の計算では、相続財産それぞれの価額を正確に評価することが非常に重要です。特に不動産は高額な資産となることが多いので、その評価額によって相続税額が大きく変動します。固定資産税評価額は、固定資産税を算出するための評価額であり、相続税評価額とは異なります。固定資産税評価額は、土地の利用状況や建物の構造などを考慮して算出されますが、相続税評価額は、市場取引価格を基準に評価されます。そのため、固定資産税評価額と相続税評価額は必ずしも一致しません。

#### 今回のケースへの直接的な回答：固定資産税評価額は使えない

質問者様のご質問にある通り、相続税の計算に固定資産税評価額を用いることはできません。相続税における不動産の評価は、国税庁が定める方法に基づいて行われます。具体的には、土地の場合は「路線価」 (路線価図に記載されている、一定の路線に沿って1平方メートルあたりの土地価格) を用いた評価が一般的です。建物については、路線価と建物の構造・築年数などを考慮した「倍率表」を用いて評価額を算出します。

#### 相続税評価に関する法律・制度

相続税の評価方法は、相続税法によって定められています。この法律に基づき、国税庁は路線価や倍率表を毎年公表しており、これらを参考に評価額を算出します。評価方法が複雑なため、専門家の助けを借りることも推奨されます。

#### 相続税評価における誤解されがちなポイント

多くの場合、固定資産税評価額よりも相続税評価額の方が高くなります。これは、固定資産税評価額が税負担の公平性を重視した評価であるのに対し、相続税評価額は市場価格を反映した評価であるためです。そのため、固定資産税評価額を相続税の計算に用いると、相続税を過少申告することになり、税務調査で指摘を受ける可能性があります。

#### 実務的なアドバイスと具体例

例えば、路線価が1㎡あたり50万円の土地が100㎡の場合、土地の評価額は50万円×100㎡＝5000万円となります。建物の評価は、建物の種類、築年数、構造などによって異なりますが、倍率表を用いて算出します。土地と建物の評価額を合計することで、不動産全体の相続税評価額が算出されます。正確な評価額を算出するには、税理士などの専門家に依頼するのが確実です。

#### 専門家に相談すべき場合とその理由

相続税の申告は、複雑な手続きと専門知識が必要となるため、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。特に、高額な不動産を相続する場合や、相続人が複数いる場合などは、専門家のアドバイスを受けることで、税金負担を適切に軽減し、相続手続きを円滑に進めることができます。

#### まとめ：相続税評価は専門家に相談が安心

相続税における不動産の評価は、固定資産税評価額とは異なる方法で行われます。路線価や倍率表を用いた複雑な計算が必要となるため、誤った評価額を用いてしまうと、税務上の問題が発生する可能性があります。そのため、相続税の申告にあたっては、税理士などの専門家に相談し、正確な評価額を算出することが重要です。専門家の適切なアドバイスを受けることで、相続手続きをスムーズに進め、税金負担を最小限に抑えることができます。