遺産相続と未登記建物売却：固定資産税と所有権のからくりを徹底解説！

回答と解説

テーマの基礎知識：未登記建物と所有権

まず、重要なのは「未登記建物」と「所有権」の違いを理解することです。 建物が登記されていない（未登記）場合でも、所有権は存在します。登記簿（不動産登記簿）は、所有権を公的に証明するものであり、登記されていないからといって、所有権がないわけではありません。今回のケースでは、母屋の所有権が誰にあるのかが問題となります。

今回のケースへの直接的な回答：所有権の確定と売却方法

固定資産税の課税台帳に記載されている持分は、あくまで税金負担の割合を示すものであり、所有権の割合を示すものではありません。 母屋の所有権は、請負契約書に記載されている発注者である被相続人に帰属する可能性が高いです。しかし、配偶者が建築費用を出したという主張があるため、その真偽を確かめる必要があります。 調停の場で、これらの事実関係を明らかにし、所有権の割合を確定する必要があります。 母屋を売却するには、相続人全員（あなた、被相続人の配偶者）の同意が必要です。 未登記建物であっても、売買契約は有効に成立します。ただし、売買後に登記手続きを行う必要があります。

関係する法律や制度：民法と不動産登記法

このケースには、民法（特に相続に関する規定）と不動産登記法が関係します。民法は相続における遺産分割の方法や、共有物の扱いを規定しています。不動産登記法は、不動産の所有権などの権利を登記簿に記録する制度を定めています。 未登記建物であっても、所有権は存在し、売買は可能です。しかし、登記されていないことで、所有権の証明が困難になる場合があります。

誤解されがちなポイントの整理：固定資産税と所有権の混同

固定資産税の納税義務者と所有者は必ずしも一致しません。 固定資産税は、土地や建物の所有者に課税されますが、課税台帳の持分は、あくまで税金の負担割合を示すものであり、所有権の割合を示すものではありません。 この点を混同しないように注意が必要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：証拠集めと専門家への相談

まず、被相続人が母屋建築費用を負担したという証拠（銀行の明細書など）を集める必要があります。 また、配偶者の「お金を出した記憶がある」という主張についても、具体的な証拠があれば提出するべきです。 これらの証拠を基に、調停において母屋の所有権割合を主張します。 調停がうまくいかない場合は、裁判による解決も視野に入れる必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：調停が難航した場合

調停が難航し、ご自身で解決することが困難な場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。 専門家は、法律的な知識と経験に基づいて、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。 特に、遺産分割や不動産売買は複雑な手続きを伴うため、専門家の助言を得ることは非常に重要です。

まとめ：所有権の明確化が売却の鍵

母屋の売却には、まず所有権の割合を明確にすることが不可欠です。 固定資産税の持分は所有権とは異なるため、請負契約書や建築費用の支出状況などの証拠を基に、調停や裁判で所有権割合を確定する必要があります。 必要に応じて、弁護士や司法書士などの専門家の力を借りることを検討しましょう。 未登記建物であっても、適切な手続きを踏めば売却は可能です。