遺言なし！兄弟相続で土地と家賃収入の分配、どうすれば？

【背景】
* 父が亡くなり、遺言書はありません。
* 相続人は私と兄の兄弟2人です。
* 相続財産には、現在賃貸中（年間家賃収入500万円）の土地が含まれています。
* 兄は会計士と組んで、土地を兄が相続し、預貯金は折半という遺産分割案を提示してきました。私は納得していません。
* 2週間後に話し合いをする予定です。

【悩み】
土地の相続について、兄が土地を相続し、代償相続（※相続財産を一方の相続人が相続し、他の相続人にその価額を支払うこと）する場合、土地の評価額はどのように算定されるのでしょうか？年間500万円の家賃収入は、将来の収入見込みとして評価額に反映されるのでしょうか？会計士が兄と組んでいることにも不安を感じています。話し合いの進め方についてもアドバイスが欲しいです。

土地評価は時価、家賃収入は将来予測のため反映されません。公正な第三者介入を検討しましょう。

相続における土地の評価方法

相続税の計算において、土地の評価は「時価」で行われます。時価とは、相続発生時における正常な取引価格のことです。簡単に言うと、その土地を売却する場合、実際にいくらで売れるかという価格です。相続税評価額は、国税庁が定める基準に従って算出されます。この評価額は、家賃収入額とは直接関係ありません。家賃収入は、土地の収益性を示す指標ではありますが、土地自体の価値を直接的に決定するものではないからです。

代償相続と土地の評価額

代償相続の場合、土地を相続する側は、もう一方の相続人に、土地の評価額の半額相当額を現金で支払うことになります。この評価額は、先述した相続税評価額を基に決定されます。年間500万円の家賃収入は、土地の評価額算出には直接影響しません。将来の収入見込みは、あくまで将来の予測であり、相続時点での土地の価値とは別物だからです。

相続税法と遺産分割

相続税法は、相続税の計算方法や納税義務などを定めています。遺産分割は、相続人同士で話し合って行うのが原則です。しかし、話し合いがまとまらない場合、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることができます。家庭裁判所は、公正な第三者機関として、相続財産の分割方法について判断を下します。

誤解されがちなポイント：将来の収入見込み

将来の家賃収入見込みを、現在の土地評価額に反映させることはできません。これは、将来の不確定要素が多いためです。家賃収入は変動する可能性があり、将来の経済状況や市場の変化によって大きく影響を受けるからです。相続税評価は、相続時点での土地の価値を客観的に評価することを目的としています。

実務的なアドバイス：専門家の活用

相続問題は複雑で、専門知識が必要となるケースが多いです。会計士が兄と組んでいるという状況では、公平な判断が難しくなる可能性があります。そのため、あなた自身も、税理士や弁護士などの専門家に相談することを強くお勧めします。彼らは、相続税の計算方法や遺産分割の方法について、専門的なアドバイスをしてくれます。

専門家に相談すべき場合

相続人同士で話し合いがまとまらない場合、または相続財産に複雑な要素が含まれている場合（例えば、借地権や共有地など）は、専門家に相談することが重要です。特に、今回のケースのように、会計士が一方の相続人と関わっている状況では、専門家の客観的な意見が不可欠です。

まとめ：公平な遺産分割に向けて

土地の相続において、家賃収入は土地の評価額に直接影響しません。公平な遺産分割を行うためには、相続税評価額に基づいた計算を行い、必要に応じて専門家の力を借りることが重要です。話し合いが難航する場合は、家庭裁判所への調停を検討しましょう。冷静に、そして専門家のアドバイスを得ながら、相続手続きを進めてください。