郊外の一軒家が長屋扱い？！ローンの借り換えと売却に影響する「接道義務」問題を徹底解説

接道義務とは？そもそも道路に面していないとどうなるの？

まず、「接道義務（せつどうぎむ）」について理解しましょう。これは、建築基準法（けんちくきじゅんほう）で定められた重要なルールです。簡単に言うと、「建物は、一定の幅以上の道路に接していなければならない」というものです。 道路に接していないと、建築確認（けんちくかくにん）が下りず、合法的に建物を建てることができません。

この「一定の幅以上の道路」とは、通常2メートル以上の幅を持つ道路を指します。ただし、地域や状況によっては例外もあります。

今回のケースへの直接的な回答：接道義務違反の可能性

質問者様のお宅は、隣家2軒と合わせて長屋扱いとみなされ、接道義務を満たしていない可能性があります。 これは、それぞれの家が独立していても、敷地全体で見た場合に、道路に接している部分が不足している場合に起こります。 銀行がローンの借り換えをNGとしたのも、この接道義務違反の可能性を懸念しているためでしょう。売却に関しても、同様に問題となる可能性が高いです。

関係する法律や制度：建築基準法と都市計画法

この問題は、主に建築基準法と都市計画法（としけいかくほう）が関係します。建築基準法は、建物の構造や安全性を規定する法律で、接道義務はその重要な一部です。都市計画法は、土地利用計画を定める法律で、道路の幅員なども規定しています。 これらの法律に違反した建物は、取り壊しを命じられる可能性もあります。

誤解されがちなポイント：敷地と建物の区別

「一軒家だから大丈夫」と誤解しがちな点が、敷地と建物の区別です。 質問者様のお宅は独立した建物ですが、敷地全体で見た場合に接道義務を満たしていない可能性があります。 つまり、建物が道路に面していても、敷地が道路に面していなければ問題となるのです。

実務的なアドバイスと具体例：測量と専門家への相談

まずは、土地の測量（そくりょう）（土地の境界や面積を正確に測定すること）を行い、敷地の状況を正確に把握することが重要です。 その上で、建築士や不動産鑑定士（ふどうさんかんていし）などの専門家に相談しましょう。 彼らは、法律の専門知識と実務経験に基づき、適切なアドバイスをしてくれます。 専門家によっては、接道義務違反を解消するための方法（例えば、隣地との合意による敷地整理など）を提案してくれる可能性もあります。

専門家に相談すべき場合とその理由：解決策の検討とリスク回避

今回のケースは、法律の専門知識が必要な複雑な問題です。 自己判断で対応すると、かえって問題を複雑化させたり、損失を被る可能性があります。 専門家への相談は、問題解決のための最善策であり、リスク回避にも繋がります。

まとめ：接道義務違反の可能性を早期に解決することが重要

郊外の一軒家であっても、接道義務の問題は起こりえます。 ローンの借り換えや売却をスムーズに進めるためには、接道義務違反の可能性を早期に確認し、専門家のアドバイスに従って対応することが重要です。 放置すると、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があるので、早めの行動を心がけましょう。