都内マンション家主相続問題！不動産会社員の対応と法的リスク徹底解説

【背景】
* 都内の不動産会社に勤務しています。
* 家主A様が亡くなり、相続手続き中のためマンションの募集を一時停止していました。
* A様の長女B様から連絡があり、家主がB様になるとのことで、フルネーム・住所・連絡先を確認の上、部屋の募集を再開しました。
* 約半年後、入居希望者が見つかり契約が成立しました。
* 契約から半年後、A様の長男C様が来店し、相続がまだ終わっていないことを指摘されました。
* C様は相続問題で揉めており、B様による賃貸契約に異議を唱えています。

【悩み】
* 募集開始前に、所有権の確認（登記簿謄本取得）を行うべきだったのか？
* 相続が完了していない場合、B様との契約は無効になるのか？入居者との契約も解除になるのか？
* 不動産会社として、他にすべきだったことはあるのか？訴訟リスクはあるのか？

相続完了確認せず賃貸契約成立はリスクあり。登記簿謄本確認必須。

相続と賃貸契約：基礎知識

このケースは、不動産の賃貸借契約と相続が絡んだ複雑な問題です。まず、それぞれの基礎知識を確認しましょう。

賃貸借契約とは、家主（貸主）が借主に物件を貸し、借主が家賃を支払う契約です。有効な契約には、貸主の所有権（物件を所有する権利）が必須です。

相続とは、人が亡くなった際に、その人の財産（ここではマンション）が相続人に引き継がれる制度です。相続手続きが完了するまでは、法的には亡くなった人の財産の状態が継続します。相続人は、遺言書があればそれに従い、なければ法律で定められた順位で相続します。

今回のケースでは、A様の相続が完了していない状況でB様が賃貸契約を結びました。これが問題の核心です。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様は、B様から相続が完了したと伝えられたため、賃貸契約を進めました。しかし、相続が完了していなかったため、C様から異議申し立てを受けました。これは、質問者様にも責任がある可能性を示唆しています。

関係する法律や制度

このケースに関係する法律は、民法（特に賃貸借に関する規定と相続に関する規定）です。民法では、賃貸借契約の有効性には貸主の所有権が必須とされています。相続が完了していない状態では、所有権が誰にあるのか不確定なため、B様による賃貸契約の有効性に疑問が生じます。

誤解されがちなポイントの整理

「相続人が連絡してきたから大丈夫」という考え方は危険です。相続は複雑な手続きであり、相続人が誰になるかは、相続開始（被相続人の死亡）後、相続手続きが完了するまで確定しません。連絡してきた人が相続人であると安易に判断せず、登記簿謄本（不動産の所有者を証明する公的な書類）で所有権を確認することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

不動産会社は、賃貸契約を締結する前に、必ず登記簿謄本を取得し、所有権を確認する必要があります。これは、不動産取引における基本的なデューデリジェンス（取引相手や物件のリスクを調査すること）です。今回のケースでは、この手続きを怠ったことが問題となりました。

具体的には、B様から連絡を受けた時点で、所有権を証明する登記簿謄本を請求し、相続が完了していることを確認すべきでした。また、契約書には、相続に関するリスクについて、入居者にも明記しておくべきでした。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、既にC様から異議申し立てを受けているため、弁護士に相談することが強く推奨されます。弁護士は、民法に基づいた法的アドバイスを行い、訴訟リスクの評価、交渉戦略の立案などを支援します。特に、C様との交渉や、訴訟に発展した場合の対応は、専門家の知識と経験が不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

不動産取引において、登記簿謄本による所有権確認は必須です。相続が絡む場合は特に注意が必要です。連絡してきた人が相続人であると安易に判断せず、必ず所有権を確認しましょう。今回のケースは、この基本的な手続きを怠ったことで、大きなリスクを負うことになった良い反面教師です。今後、同様のケースが発生しないよう、徹底した確認作業を心がけましょう。また、不明な点があれば、専門家（弁護士など）に相談することをお勧めします。