都内マンション相続と小規模宅地等の特例：70㎡一人暮らしの場合の評価額は？

1. 相続税と小規模宅地等の特例：基礎知識

相続税とは、亡くなった方の財産（相続財産）を受け継いだ人が、国に支払う税金です。相続財産には、預金や株式だけでなく、不動産も含まれます。 不動産の評価額が高ければ、相続税の額も高くなります。

そこで、住宅の相続を円滑にするために設けられているのが「小規模宅地等の特例」です。これは、被相続人が居住していた宅地（マンションや戸建て住宅の土地部分）について、相続税の評価額を減額する制度です。 具体的には、一定の要件を満たせば、宅地の評価額を80％減額することができます。（一部、減額率が異なるケースもあります）

2. 今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、被相続人が居住していたマンションが、一人暮らし用の70㎡という比較的狭い面積であり、かつ居住用として利用されていたため、「小規模宅地等の特例」の適用要件を満たす可能性が高いです。そのため、特例が適用される見込みです。

3. 関係する法律や制度

「小規模宅地等の特例」は、相続税法に規定されています。 この特例を利用するには、いくつかの要件を満たす必要があります。 主な要件は、以下の通りです。

* **被相続人が居住していたこと:** 亡くなった方が実際に住んでいたこと。
* **一定の面積制限:** 宅地の面積が、一定の限度を超えていないこと（地域や状況により異なります）。
* **相続開始後5年以内の売却制限（特例適用期間）:** 特例適用後、一定期間内に売却しないこと。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「小規模宅地等の特例」は、マンション全体ではなく、**土地部分**の評価額を減額する点に注意が必要です。マンションは、建物部分と土地部分で構成されています。この特例は、土地部分の評価額を減額するものであり、建物部分の評価額は減額されません。

また、特例が適用されるからといって、相続税が完全に免除されるわけではありません。あくまで土地部分の評価額が減額されるため、建物部分の評価額やその他の相続財産と合わせて相続税額を計算する必要があります。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

マンションの評価額を正確に算出するには、税理士などの専門家に依頼することが重要です。 70㎡のマンションの場合、土地部分の割合や所在地、築年数などによって評価額は大きく変動します。

例えば、仮に土地部分の評価額が2000万円だったとします。小規模宅地等の特例が適用されれば、評価額は2000万円 × (1 – 0.8) = 400万円に減額されます。しかし、これはあくまで一例であり、実際の評価額は、税務署の評価方法やマンションの所在地、築年数など様々な要素によって異なります。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

相続税の申告は複雑な手続きです。特に、不動産が含まれる場合は、専門的な知識が必要です。「小規模宅地等の特例」の適用要件を満たしているかどうかの判断や、正確な評価額の算出には、税理士などの専門家のアドバイスが不可欠です。誤った申告をしてしまうと、追徴課税（追加で税金を支払うこと）を受ける可能性があります。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

70㎡のマンションに一人暮らしをしていた場合、「小規模宅地等の特例」が適用される可能性が高いです。しかし、適用要件や正確な評価額の算出には専門家の知識が必要です。相続税申告は複雑なため、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。 早めの相談が、相続手続きをスムーズに進める上で非常に重要です。