都内マンション相続と空室対策：管理会社任せで大丈夫？オーナーによる自主募集の可能性と注意点

マンション経営の基礎知識：相続と管理

マンション経営は、不動産を所有し、賃料収入を得るビジネスです。相続によってマンションを所有することになった場合、その管理はオーナーの重要な役割となります。管理会社に委託することが一般的ですが、管理会社との契約内容や、オーナー自身の役割を理解することが重要です。 特に、入居者募集は空室を埋める上で非常に重要であり、収益に直結します。

オーナーによる自主募集：可能性と注意点

管理会社に委託している場合でも、オーナー自身が入居者募集を行うことは、多くの場合、契約に抵触しない限り可能です。ただし、管理会社との契約内容をしっかり確認することが大切です。契約書に「専任媒介契約」(管理会社だけが募集活動を行う契約)や「専属専任媒介契約」(管理会社しか募集活動ができない契約)が記載されている場合は、オーナーによる自主募集はできません。 契約内容によっては、違約金が発生する可能性もあります。

関係する法律：宅地建物取引業法

オーナーが自ら入居者募集を行う場合、宅地建物取引業法(不動産取引に関する法律)に抵触しないよう注意が必要です。 簡単に言うと、無許可で仲介業を行うことは違法です。 オーナーが自ら募集活動を行う場合でも、仲介行為（賃借人と貸主の間に立って契約を成立させる行為）を行わないように注意しましょう。募集活動はあくまで「募集」の段階にとどめ、契約締結の段階は管理会社に委託する、もしくは、契約書に記載されている通りに手続きを行う必要があります。

誤解されがちなポイント：管理会社の役割

管理会社は、建物の管理、家賃徴収、修繕対応などを行う一方、入居者募集も重要な業務です。しかし、管理会社の業務範囲や積極性は会社によって異なります。管理会社に任せっきりにして、空室が増えてしまうケースも少なくありません。 オーナーは、管理会社のパフォーマンスを定期的に確認し、必要に応じて改善を促す必要があります。

実務的なアドバイス：管理会社との連携と募集方法

まずは、管理会社と現状と不安を共有し、入居募集の強化について話し合うことが重要です。 管理会社に看板設置を依頼するだけでなく、具体的な募集方法（インターネット広告、不動産ポータルサイトへの掲載など）について提案してみましょう。 それでも改善が見られない場合は、他の管理会社への変更も検討する必要があります。 オーナー自身で募集を行う場合は、インターネット広告や不動産情報サイトなどを活用し、写真や物件情報を魅力的に提示することが重要です。

専門家に相談すべき場合

不動産に関する法律や契約、税金など、専門的な知識が必要な場合、不動産会社や税理士などの専門家に相談することをお勧めします。 特に、契約書の内容が理解できない場合や、法律に抵触する可能性がある場合は、専門家の意見を聞くことが重要です。

まとめ：積極的な情報収集と専門家への相談

マンション経営は、継続的な努力と知識が必要です。 管理会社との良好な関係を築き、必要に応じて専門家のアドバイスを得ながら、空室対策に取り組むことが重要です。 今回のケースでは、管理会社との連携強化と、自主募集の可能性を検討しつつ、専門家の意見を参考にすることで、より効果的な空室対策を進めることができるでしょう。 積極的に情報を収集し、適切な判断を下すことで、安定したマンション経営を実現できます。