都内マンション相続時譲渡：税金と融資の疑問を徹底解説！2500万円物件を例に

相続時におけるマンションの譲渡と税金

まず、前提として、質問文にある「譲与税」は、正確には「贈与税」と「譲渡所得税」のいずれか、もしくは両方になります。 相続によってマンションを取得した場合、相続人から購入する際には、贈与ではなく「譲渡」という取引が行われます。そのため、贈与税ではなく、譲渡所得税が課税対象となります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、マンションを売却した際に得た利益（譲渡所得）に対して課税されます。譲渡所得は、売却価格から取得価格（この場合は相続時のマンションの時価）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた金額です。

今回のケースでは、相続されたマンションの取得価格（時価）が2500万円と仮定します。 相続人から購入する価格が、例えば2500万円とすると、譲渡所得は0円となり、譲渡所得税もかかりません。しかし、価格が異なる場合は、その差額が譲渡所得となり、税金が発生します。

譲渡所得税の税率は、所得税の累進課税（所得が多いほど税率が高くなる）と同じ仕組みです。 2500万円という高額な物件の場合、税率は高くなる可能性があります。 正確な税額は、相続時のマンションの時価、売買価格、譲渡費用、そして相続人の所得状況などによって大きく変動します。 数百万～1000万円程度かかる可能性も十分にあります。

相続税との関係

相続税は、相続開始時に相続財産全体に対して課税されます。マンションの相続と譲渡を同時に行う場合、相続税と譲渡所得税の両方を考慮する必要があります。相続税の申告と納税が済んでから、譲渡取引を行うのが一般的です。

銀行融資の可能性

相続によって取得したマンションを、相続人から購入する場合でも、銀行は融資を検討してくれます。ただし、融資を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。

融資を受けるための条件

* **返済能力:** 銀行は、借入希望者の返済能力を厳しく審査します。安定した収入があり、毎月の返済額をきちんと支払えることが重要です。
* **担保評価:** マンション自体が担保として認められ、評価額に見合った融資額が決定されます。
* **信用情報:** 過去の信用情報（クレジットカードの利用状況など）に問題がないことも重要です。

融資の可否はケースバイケース

融資の可否は、個々の状況によって大きく異なります。 収入、信用情報、物件の評価額など、様々な要素が考慮されます。 事前に銀行に相談し、融資の可能性について確認することが重要です。

関係する法律・制度

* **相続税法:** 相続税の計算方法や納税方法を定めています。
* **所得税法:** 譲渡所得税の計算方法や税率を定めています。
* **不動産登記法:** 不動産の所有権の移転手続きに関する法律です。

誤解されがちなポイント

* **「譲与税」という税金はない:** 正しくは「贈与税」または「譲渡所得税」です。相続後の取引は贈与ではなく譲渡です。
* **相続税と譲渡所得税は別物:** それぞれ計算方法や課税対象が異なります。

実務的なアドバイス

* **税理士への相談:** 税金に関する専門的な知識が必要となるため、税理士に相談することを強くお勧めします。
* **不動産会社への相談:** 物件の売買に関する手続きや、銀行融資の相談にも乗ってくれます。
* **銀行への相談:** 融資の可否や条件について、事前に相談しましょう。

専門家に相談すべき場合

相続や不動産の取引は複雑な手続きを伴います。税金計算、法律手続き、融資手続きなど、専門家のアドバイスが必要な場面が多々あります。少しでも不安を感じたら、税理士、不動産会社、弁護士などに相談しましょう。

まとめ

相続によって取得したマンションを相続人から購入する際には、譲渡所得税が発生する可能性があります。税額は、物件価格、取得価格、売却価格、そして個人の所得状況によって大きく異なります。また、銀行融資の可否は、返済能力、物件評価、信用情報などによって判断されます。専門家への相談が、スムーズな手続きを進める上で非常に重要です。