都内収益ビル共有持分1/4の売却：住友不動産のDMと兄弟との争族問題への対処法

【背景】
* 都内の収益ビルと土地の1/4の共有持分を相続で取得しました。
* 3/4の持分を持つ仲の悪い兄弟から、100万円で持ち分の譲渡を求める手紙（弁護士経由）が届きました。
* 100万円では納得できないため、返事を保留しています。
* 今年1月から、住友不動産から毎週のように売却を勧めるDMが届いています。

【悩み】
* 住友不動産は1/4の共有持分でも買い取ってくれるのでしょうか？
* 住友不動産と3/4の持分を持つ兄弟は何か関係があるのでしょうか？
* 100万円以外の金額で売却するにはどうすれば良いのでしょうか？
* 共有分割訴訟を起こされた場合、どのように対応すれば良いのでしょうか？
* 住友不動産は争族問題のある不動産でも高値で買い取ってくれるのでしょうか？

住友不動産は1/4持分でも買い取り可能。しかし、価格交渉は必要。

回答と解説

テーマの基礎知識：共有不動産と共有持分の売却

不動産（土地や建物）は、複数の人で所有できる「共有」という状態になります。質問者さんのケースは、収益ビルと土地を質問者さんと兄弟で共有しており、質問者さんはその1/4の持分を所有している状態です。共有不動産の持分を売却する場合、他の共有者全員の同意は必ずしも必要ありません。自分の持分だけを売却することは可能です。ただし、買い手は共有者としての権利義務を承継することになります。

今回のケースへの直接的な回答：住友不動産のDMと対応策

住友不動産が1/4の共有持分でも買い取る可能性は十分にあります。不動産会社は、共有状態にある不動産でも、売却の可能性を探ります。特に、収益性の高いビルであれば、買い取りを検討するでしょう。ただし、DMに記載されている金額が必ずしも適正価格とは限りません。質問者さんは、1000万円の公示価格を参考に、最低限の売却価格を提示し、交渉する必要があります。

関係する法律や制度：共有物分割

兄弟との間で合意が得られない場合、民法上の「共有物分割」という制度を利用できます。これは、裁判所に共有物の分割を請求する手続きです。裁判所は、公正な分割を図るため、不動産の評価を行い、分割方法を決定します。この場合、現金での清算や不動産の分割などが考えられます。

誤解されがちなポイント：住友不動産と兄弟の関係

住友不動産と兄弟が関係している可能性は否定できません。不動産会社は、情報を収集するために、様々なルートで交渉を進めることがあります。しかし、必ずしも共謀しているとは限りません。DMが届いたからといって、兄弟と住友不動産が結託しているとは断定できません。

実務的なアドバイスと具体例：価格交渉と弁護士への相談

まず、住友不動産に、公示価格を参考に、希望売却価格を提示しましょう。交渉が難航する場合は、不動産鑑定士に依頼して、不動産の適正価格を評価してもらうのも有効です。また、兄弟との交渉が難航する場合は、弁護士に相談することをお勧めします。弁護士は、法律に基づいた適切なアドバイスと交渉支援をしてくれます。

専門家に相談すべき場合とその理由：交渉が難航した場合

兄弟との交渉が全く進展しない場合、または、共有物分割訴訟に発展した場合には、弁護士に相談することが重要です。弁護士は、訴訟手続きの代理や、交渉のサポートを行い、質問者さんの権利を守るために活動します。

まとめ：冷静な対応と専門家の活用

今回のケースでは、冷静な対応と専門家の活用が重要です。住友不動産との価格交渉、兄弟との交渉、そして必要に応じて弁護士への相談を検討することで、最適な解決策を見つけることができるでしょう。 1/4の持分であっても、適切な価格で売却できる可能性はあります。焦らず、一つずつ問題に対処していきましょう。また、兄弟との関係修復の可能性も探ることも、長期的な視点では有効かもしれません。