都内賃貸マンション契約後の隣接地工事トラブル！仲介業者として適切な対応とは？

テーマの基礎知識：賃貸仲介における瑕疵担保責任と告知義務

賃貸物件の仲介においては、仲介業者には「告知義務」と「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」が問われます。告知義務とは、物件に関する重要な情報を事前に知らせる義務です。瑕疵担保責任とは、物件に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合、その責任を負う可能性があることです。今回のケースでは、近隣工事の開始が「重要な情報」に該当するかどうかがポイントになります。

今回のケースへの直接的な回答：誠実な対応と状況説明が重要

まず、お客様の怒りや不安を真摯に受け止め、謝罪することが大切です。工事の開始時期や看板の設置状況について、可能な限り詳細な情報を収集し、お客様に丁寧に説明しましょう。 契約時に工事の情報を把握していなかったこと、そして、お客様の住環境への配慮というご希望を十分に理解していたことを強調しましょう。

関係する法律や制度：民法上の告知義務

民法では、不動産取引において重要な事項を告知する義務が定められています。今回のケースでは、近隣工事の開始は、居住環境に大きな影響を与えるため、告知義務の対象となる可能性があります。ただし、工事の開始が契約締結時点では予測不可能であったこと、看板設置日と下見日の関係性など、状況証拠を丁寧に説明することで、責任を軽減できる可能性があります。

誤解されがちなポイント：看板の有無と告知義務の関係

看板の有無が、告知義務の有無を決定づけるものではありません。告知義務は、客観的に見て重要な事項を、契約締結前に知らせる義務です。仮に看板があったとしても、それが目立たない場所にあったり、工事の内容が不明瞭であったりすれば、告知義務を果たしたとは言い切れません。

実務的なアドバイスと具体例：記録の保持と丁寧な説明

* 物件下見時の状況を写真や動画で記録しておくことが重要です。
* 工事に関する情報（工事期間、騒音レベル、作業時間など）を収集し、お客様に提示しましょう。
* 可能であれば、不動産会社や建築会社に相談し、お客様への説明に役立つ情報を提供してもらいましょう。
* 状況によっては、家賃の一部減額や、引っ越し費用の一部負担などを検討するのも一つの方法です。

専門家に相談すべき場合とその理由：法的リスクの回避

お客様との交渉が難航した場合、または、法的責任を問われる可能性がある場合は、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、適切な対応を判断し、法的リスクを回避することができます。（弁護士費用は、場合によっては不動産会社が負担してくれる可能性もあります。）

まとめ：誠実な対応と記録の重要性

今回のケースでは、お客様への誠実な対応と、状況を丁寧に説明することが最も重要です。 物件下見時の状況を記録しておくこと、そして、専門家のアドバイスを得ることも、トラブルを回避する上で有効な手段となります。 今回の経験を活かし、今後の仲介業務においては、より詳細な周辺環境調査を行い、告知義務を確実に果たすよう努めましょう。 また、契約書に、周辺環境に関する特約事項を盛り込むことも検討しましょう。