都内12坪の土地、リフォームか中古住宅購入か？二世帯同居と将来設計の最適解を探る

テーマの基礎知識：リフォームと中古住宅購入のメリット・デメリット

リフォーム（改修）とは、既存の建物を修繕・改築することです。中古住宅購入とは、既に建築済みの住宅を購入することです。それぞれにメリット・デメリットがあります。

リフォームは、土地の所有権が既にあり、土地探しや建築費用の削減が可能です。しかし、既存の構造に制約があり、理想通りの住まいが実現できない可能性があります。また、思わぬ修繕費用が発生することもあります。

一方、中古住宅購入は、広さや間取り、設備など、自分の希望に合った物件を選べます。しかし、土地探しから始まり、購入費用、リフォーム費用、諸費用など、多額の費用が必要になります。築年数による劣化や修繕リスクも考慮しなければなりません。

今回のケースへの直接的な回答：中古住宅購入が現実的

質問者さんのケースでは、12坪という狭い土地に、高齢の両親と夫婦、そして将来生まれる可能性のある子供たちが暮らすことを考えると、リフォームは現実的ではありません。いくらリフォームしても、狭さや不便さは解消できない可能性が高いでしょう。

そのため、中古住宅購入が最も現実的な選択肢です。特に、将来的に実家の土地を売却することを前提に、近隣でより広い土地付きの中古住宅を探すことをお勧めします。

関係する法律や制度：建築基準法、都市計画法

リフォームや中古住宅購入には、建築基準法（建築物の構造、設備、用途に関する基準を定めた法律）や都市計画法（都市の開発や整備に関する法律）が関係します。

特に、建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する建築延床面積の割合）は、建築可能な面積を制限します。質問者さんの土地は建ぺい率60％、容積率200％ですが、現状の建物は建ぺい率オーバーです。リフォームや新築の場合は、これらの規制を遵守しなければなりません。

誤解されがちなポイント：リフォームは必ずしも安価ではない

リフォームは新築に比べて安価と思われがちですが、必ずしもそうではありません。既存建物の状態によっては、予想外の費用が発生することがあります。また、二世帯住宅として快適に暮らすためには、バリアフリー設計（高齢者や障害者が使いやすい設計）や収納スペースの確保など、追加費用が必要になる可能性が高いです。

実務的なアドバイスや具体例：中古住宅購入のステップ

中古住宅購入は、以下のステップで行いましょう。

1. **予算設定**: ローンシミュレーションを行い、無理のない返済計画を立てましょう。
2. **物件探し**: 不動産会社に希望条件を伝え、物件を探してもらいましょう。
3. **物件調査**: 築年数、設備の状態、瑕疵（欠陥）などを確認しましょう。必要であれば、専門業者に調査を依頼しましょう。
4. **契約**: 売買契約を結び、手付金を支払いましょう。
5. **決済**: 残代金を支払い、所有権を取得しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由：不動産会社、建築士、税理士

中古住宅購入は、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

* **不動産会社**: 物件探し、価格交渉、契約手続きなどをサポートしてくれます。
* **建築士**: 建物の状態の確認、リフォーム計画の立案などをサポートしてくれます。
* **税理士**: 税金に関する相談に応じてくれます。

まとめ：将来を見据えた賢い選択を

12坪の土地でのリフォームは、将来的な居住空間の狭さや不便さを招く可能性が高いです。そのため、土地売却を前提とした中古住宅購入が、質問者さんの家族にとってより良い選択肢と言えるでしょう。専門家の力を借りながら、慎重に計画を進めてください。 将来の家族構成の変化にも対応できるよう、余裕のある広さの中古住宅を探しましょう。