都内5店舗蕎麦屋経営！相続対策で借地権と節税の可能性を探る

東京都内在住です。実家は蕎麦屋（法人）と不動産管理会社を経営しています。戦後、父の先々代から屋台から始めたうどん屋が、今では都内5店舗を構える日本そば店になりました。現在では法人化してはいますが、それぞれが独立して営業・決算をしています。個人と会社が混在する不動産で経営する会社の中での適切な処理をしたいと思い、資産の棚卸や固定資産・経費の支払い方法などの最適化をしていく中で、ある課題にぶつかりました。

① 30年以上前、父が所有する土地に、自営の飲食店（蕎麦屋）会社で店を建てました。
② 父と会社の間で「賃貸契約無し」で30年以上営業してきました。

上記を前提に、、、
現在、父が高齢で相続の準備が必要で、個人資産と会社資産の関係を整理しています。

ａ、今回、父が会社に「賃貸契約無し」で貸している土地に、「借地権」が発生する可能性が知りたいのですが、キーワードは「賃貸契約無し」です。
ｂ、会社に借地権が発生している場合、相続税の計算時、借地権割合分を除外する事ができ、節税になるのでしょうか？その場合、個人から会社へ譲渡契約等が必要なのでしょうか？

込み入った質問ですみません。皆様のお知恵を拝借したいと思います。

借地権の可能性あり。相続税算入、譲渡契約検討必要

蕎麦屋経営と相続：借地権と節税の可能性

テーマの基礎知識：借地権とは？

まず、「借地権」について理解しましょう。借地権とは、他人の土地（借地）を借りて、そこに建物などを建てたり、使用したりする権利のことです（民法210条）。借地権は、所有権とは異なる権利で、土地の所有者（地主）と借地権者（借地人）の間で、借地契約（賃貸借契約）が成立することで発生します。今回のケースでは、父が土地の所有者、蕎麦屋会社が借地人となります。

重要なのは、借地契約は書面でなくても成立するということです。長期間にわたって土地を使用し、地代を支払っている状況（黙示の契約）があれば、借地権が認められる可能性があります。 30年以上も賃貸契約なしで営業している今回のケースでは、この「黙示の契約」が成立している可能性が高いと言えます。

今回のケースへの直接的な回答：借地権の発生可能性

30年以上、賃貸契約なしで土地を使用し、蕎麦屋を経営してきた状況から、父と会社の間には、黙示の契約に基づく借地権が成立している可能性が高いと考えられます。ただし、これはあくまで可能性であり、裁判で争うような場合、証拠の提示が必要となるでしょう。例えば、過去の収支や税務申告書、土地利用状況を示す資料などが重要になります。

関係する法律や制度：民法、相続税法

このケースには、民法（特に賃貸借に関する規定）と相続税法が関係します。民法は借地権の成立要件や内容を規定し、相続税法は相続税の計算方法を規定しています。相続税の計算においては、借地権の評価額が重要になります。

誤解されがちなポイント：黙示の契約と借地権

「賃貸契約がないから借地権はない」と誤解する人がいますが、それは間違いです。長期間にわたって土地を使用し、地代相当の対価（この場合は蕎麦屋の営業利益の一部と見なせる）を支払っている場合、黙示の契約として借地権が認められる可能性があります。ただし、黙示契約は証明が難しい場合もあるため注意が必要です。

実務的なアドバイスと具体例：相続対策

相続対策として、まずは専門家（税理士、弁護士）に相談し、借地権の有無、その評価額、相続税への影響などを正確に把握することが重要です。借地権が認められた場合、相続税の評価額から借地権の割合分を除外できる可能性はありますが、これは必ずしも保証されるものではありません。税務署の判断に委ねられる部分も大きいため、専門家のアドバイスが不可欠です。

もし借地権が認められ、相続税の節税効果を得たいのであれば、父から会社への借地権の譲渡契約を検討する必要があります。この契約は、相続税の申告期限までに完了させる必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：複雑なケース

今回のケースは、法律的な知識や税務知識が高度に求められるため、専門家（税理士、弁護士）に相談することが強く推奨されます。専門家は、状況を正確に判断し、最適な相続対策を提案してくれます。自己判断で進めることで、かえって税務上の問題を引き起こす可能性もあります。

まとめ：専門家への相談が最善策

30年以上にわたる土地利用状況から、黙示の契約に基づく借地権が成立している可能性は高いです。相続税の節税効果を狙うには、専門家の助言を得て、父から会社への借地権譲渡契約を検討する必要があります。複雑な問題ですので、専門家への相談が最善策です。早めの行動が、スムーズな相続手続きと節税につながります。