既存権って何？基礎知識をわかりやすく解説
既存権とは、都市計画法などの法律によって、建築物の建築や用途が制限されている地域（都市計画区域など）において、その制限が適用される前に建てられた建物や、その用途が認められている権利のことです。簡単に言うと、法律が変わる前に建てられた建物が、新しい法律に違反していても、そのまま使い続けられる場合があるということです。
例えば、ある場所に家を建てようとしたとします。その場所が新たに都市計画区域に指定され、建物の高さや用途に制限が加えられたとします。しかし、すでにそこに家が建っている場合、その家は「既存権」として、そのまま使い続けることができる可能性があるのです。
ただし、既存権は永久に続くものではありません。建物の増改築や用途変更には制限があり、場合によっては、建て替えができないこともあります。
今回のケースへの直接的な回答：既存権の取得は難しい
今回の質問者さんのケースでは、都市開発計画の調整区域内で既存権がないとのことですので、新たに既存権を取得することは、原則として非常に難しいです。既存権は、あくまでもすでに存在している建物に対して認められる権利であり、新たに取得できるものではありません。
調整区域は、都市計画法によって開発が厳しく制限されている地域です。この地域では、原則として、建物の建築や増改築は許可されません。したがって、既存権がない場合、建物の利用や売却には様々な制約が生じる可能性があります。
関係する法律や制度：都市計画法と建築基準法
既存権に関係する主な法律は、都市計画法と建築基準法です。
- 都市計画法：都市計画区域や用途地域などを定め、都市の健全な発展を図るための法律です。この法律によって、建物の用途や規模、高さなどが制限されることがあります。
- 建築基準法：建物の構造や設備に関する基準を定めた法律です。この法律によって、建物の安全性や防火性などが確保されます。
これらの法律は、建物の建築や利用を規制するものであり、既存権もこれらの法律に基づいて判断されます。
誤解されがちなポイント：既存権は万能ではない
既存権について、よく誤解される点があります。
- 既存権があれば、どんなことでもできるわけではない：既存権は、あくまでも既存の建物をそのまま利用できるという権利であり、増改築や用途変更には制限があります。
- 既存権は自動的に認められるわけではない：既存権が認められるためには、様々な条件を満たす必要があります。例えば、建築当時の法律に適合していることや、違法な増改築をしていないことなどです。
- 既存権は失われることもある：建物の滅失や、大規模な修繕を行った場合など、既存権が失われることがあります。
これらの点を理解しておくことが重要です。
実務的なアドバイスや具体例：売却戦略を立てる
既存権がない場合でも、実家を売却する方法はいくつかあります。
- 専門家（不動産会社や弁護士など）に相談する：まずは、専門家に相談し、現状を正確に把握することが重要です。専門家は、地域の不動産事情や法律に関する知識を持っており、適切なアドバイスをしてくれます。
- 売却戦略を立てる：建物の状態や立地条件などを考慮し、最適な売却方法を検討します。例えば、現状のままで売却する、リフォームやリノベーションをしてから売却する、更地にして売却するなど、様々な選択肢があります。
- 買主を探す：調整区域内の物件は、売却が難しい場合があります。不動産会社に依頼し、積極的に買主を探す必要があります。
- 価格交渉：買主が見つかった場合、価格交渉を行います。調整区域内の物件は、価格が低くなる傾向があるため、注意が必要です。
具体例として、調整区域内の古い家を売却する場合、以下のようなケースが考えられます。
- 現状のまま売却：建物の状態が良く、修繕の必要がない場合は、そのまま売却することも可能です。ただし、価格は低くなる可能性があります。
- リフォームやリノベーションをしてから売却：建物の価値を高め、売却価格を上げるために、リフォームやリノベーションを行うことも有効です。ただし、費用がかかるため、費用対効果を考慮する必要があります。
- 更地にして売却：建物が老朽化している場合や、再建築が難しい場合は、更地にして売却することも検討できます。
専門家に相談すべき場合とその理由
今回のケースでは、専門家への相談が不可欠です。
- 不動産会社：地域の不動産事情に詳しく、売却に関するアドバイスや買主探しをサポートしてくれます。
- 弁護士：法律的な問題や、既存権に関する権利関係について、専門的なアドバイスをしてくれます。
- 建築士：建物の状態や、リフォーム・リノベーションの可能性について、専門的な視点からアドバイスしてくれます。
専門家は、それぞれの専門分野において、的確なアドバイスをしてくれます。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回の質問の重要ポイントをまとめます。
- 既存権の取得は原則として難しい。
- まずは専門家に相談し、現状を正確に把握する。
- 売却戦略を立て、最適な方法を検討する。
- 不動産会社や弁護士など、専門家のサポートを受ける。
実家の売却は、多くの人にとって大きな決断です。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めていくことが大切です。
