配偶者への建物名義変更と贈与税：購入価格か固定資産税評価額か？徹底解説

テーマの基礎知識：贈与税と不動産の所有権

贈与税とは、無償で財産を受け取った際に課税される税金です（相続税とは異なります）。不動産の贈与の場合、贈与された不動産の価額を基に税額が計算されます。不動産の所有権は、登記簿に所有者として記載されることで確定します（所有権移転登記）。 所有権移転登記の前に、売買契約が成立していても、所有権は移転していません。

今回のケースへの直接的な回答：購入価格が基準

ご質問のケースでは、まずあなたが建物と土地を購入し、その後、建物を配偶者へ贈与することになります。この場合、贈与税の算定基準となるのは、**購入時の建物価格**です。建物購入にかかった諸費用（仲介手数料、登録免許税など）も加算されます。固定資産税評価額は、税金計算の際に用いられる評価額であり、贈与税の算定には使用されません。

関係する法律や制度：贈与税法

贈与税の課税は、贈与税法によって規定されています。この法律では、贈与された財産の価額を基に税額が計算されます。不動産の場合、原則として時価（市場価格）が用いられますが、今回のケースでは、あなたが実際に支払った購入価格が時価とみなされます。

誤解されがちなポイントの整理：所有権移転と贈与

売買契約と所有権移転登記は別物です。売買契約が成立しても、所有権はすぐに移転しません。所有権は、登記簿に所有者として記載されることで初めて移転します。そのため、あなたが建物を購入し、その後配偶者に贈与する行為は、あくまでも「購入価格」を基にした贈与とみなされます。固定資産税評価額は、贈与税の算定には関係ありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：税理士への相談

贈与税の計算は複雑な場合があります。正確な税額を計算するためには、購入価格に加えて、諸費用、贈与税の控除額などを考慮する必要があります。 例えば、建物価格が2,000万円、諸費用が100万円の場合、贈与税の基礎となる価額は2,100万円となります。しかし、配偶者への贈与には一定の税制上の優遇措置がある場合もあります。これらの複雑な計算や税制上の優遇措置の適用については、税理士に相談することを強くお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由：複雑なケースへの対応

不動産の購入や贈与は、高額な取引であり、税金に関する知識が不足していると、思わぬ損失を被る可能性があります。特に、今回のケースのように、複数の名義人が関わったり、複雑な取引形態をとる場合は、税理士などの専門家に相談することが非常に重要です。専門家は、個々の状況に合わせた最適なアドバイスを提供し、税金対策をサポートしてくれます。

まとめ：購入価格が贈与税の算定基準

今回のケースでは、配偶者への建物の贈与税の算定基準は、**購入時の建物価格＋諸費用**です。固定資産税評価額は関係ありません。贈与税の計算は複雑なため、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。正確な情報に基づいて、適切な手続きを行いましょう。