銀行が会社の担保を売却できる条件とは？初心者向け解説

担保権と売却の基本

お金を借りる際、銀行は貸したお金が返ってこなくなるリスク（貸し倒れリスク）を避けるため、担保（たんぽ）を求めることがあります。担保とは、万が一お金が返済されなくなった場合に、銀行がお金を回収できる手段となるものです。

今回のケースでは、会社が銀行からお金を借りる際に、会社の所有する不動産を担保として提供したという状況です。この場合、銀行は担保権（たんぽけん）という権利を持ちます。担保権は、会社がお金を返せなくなったときに、その不動産を売却してお金を回収できる権利です。

担保には、大きく分けて「物的担保」と「人的担保」があります。物的担保は、特定の財産を担保にするもので、不動産の他に、株式や債権なども含まれます。一方、人的担保は、保証人など、人による担保です。今回のケースは、物的担保である不動産が対象です。

担保権が実行される条件

銀行が担保権を実行し、不動産を売却できる主な条件は以下の通りです。

1. 債務不履行（さいむふりこう）: 会社がお金を返済できなくなった場合。具体的には、返済期日を過ぎても返済が滞っている状態や、利息の支払いが遅れている場合などが該当します。
2. 契約違反: 融資契約に違反した場合。例えば、担保となっている不動産の価値を著しく低下させるような行為を行った場合や、融資の目的以外の用途にお金を使ってしまった場合などです。
3. 担保価値の減少: 担保となっている不動産の価値が著しく低下した場合。例えば、火災や地震などで不動産が損害を受けた場合や、不動産の価格が大幅に下落した場合などが考えられます。

これらの条件に該当すると、銀行は担保権を実行し、不動産を売却する手続きに進むことができます。

担保権実行の手続き

銀行が担保権を実行し、不動産を売却するには、主に以下の2つの方法があります。

1. 競売（けいばい）: 裁判所を通じて不動産を売却する方法です。銀行は裁判所に競売の申し立てを行い、裁判所が不動産の評価を行い、入札によって売却価格を決定します。競売は、債権者（銀行）だけでなく、他の債権者も参加できる公開の売却手続きです。
2. 任意売却（にんいばいかく）: 会社（債務者）と銀行（債権者）の合意のもとで、不動産を第三者に売却する方法です。競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、会社としても、競売によるイメージダウンを避けることができます。任意売却を行うためには、会社の協力が不可欠です。

いずれの場合も、売却によって得られたお金は、まず売却にかかった費用に充当され、残ったお金が銀行の債権（貸したお金）の返済に充てられます。もし残金があれば、会社に返還されます。

関係する法律や制度

担保権に関連する主な法律は以下の通りです。

• 民法: 担保権に関する基本的なルールが定められています。抵当権（ていとうけん）や根抵当権（ねていとうけん）など、担保の種類や効力、実行方法などが規定されています。
• 民事執行法: 競売の手続きに関する詳細なルールが定められています。競売の申し立てから、売却、代金納付までの手続きが規定されています。

また、不動産登記法も重要です。担保権の設定や変更、抹消などは、不動産登記によって公示されます。

誤解されがちなポイント

担保権に関する誤解として、以下のようなものがあります。

• 担保があれば必ずお金を回収できる: 担保があっても、不動産の価値が債務残高を下回る場合や、売却に時間がかかる場合など、必ずしも全額を回収できるとは限りません。
• 銀行はすぐに担保を売却する: 銀行は、できる限り債務者（会社）との関係を維持し、返済を継続してもらうことを望んでいます。担保の売却は、あくまで最後の手段です。
• 担保売却後、会社は倒産する: 担保となっている不動産が売却されたとしても、必ずしも会社の倒産に繋がるとは限りません。他の資産で負債を返済できる場合や、事業を継続できる場合もあります。

実務的なアドバイスと具体例

会社の経営状況が悪化し、担保となっている不動産の売却が現実的になってきた場合、以下の点に注意が必要です。

• 銀行との協議: まずは、銀行と誠実に協議し、今後の対応について話し合うことが重要です。返済計画の見直しや、任意売却の検討など、様々な選択肢を模索することができます。
• 専門家への相談: 弁護士や、不動産鑑定士、税理士など、専門家への相談も検討しましょう。法的アドバイスや、不動産の評価、税務上の影響など、専門的な知識を得ることができます。
• 情報収集: 競売や任意売却に関する情報を収集し、手続きの流れや、注意点などを把握しておくことも重要です。
• 資金繰りの確保: 担保売却後、会社は資金繰りが厳しくなる可能性があります。事前に、運転資金の確保や、事業の見直しなど、対策を講じておくことが重要です。

具体例:

ある会社が、銀行から融資を受け、所有する工場を担保に提供していました。会社の経営が悪化し、返済が滞るようになりました。銀行は、会社と協議し、任意売却を提案。会社は、複数の不動産業者に見積もりを依頼し、最も高い価格を提示した業者に売却することにしました。売却代金で銀行への債務を一部返済し、残りは運転資金に充当することで、会社は事業を継続することができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような状況になった場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 銀行から担保権の実行を通知された場合: 弁護士に相談し、法的アドバイスを受けることが重要です。今後の対応や、法的手段について検討することができます。
• 任意売却を検討する場合: 不動産鑑定士や、不動産業者に相談し、不動産の適正な評価や、売却価格についてアドバイスを受けることができます。
• 税務上の影響について: 税理士に相談し、担保売却に伴う税務上の影響や、節税対策についてアドバイスを受けることができます。
• 会社の経営再建を検討する場合: 中小企業診断士や、経営コンサルタントに相談し、事業の見直しや、資金調達など、経営再建に関するアドバイスを受けることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

銀行が会社の担保を売却できる条件は、主に債務不履行や契約違反、担保価値の減少などです。売却には、競売と任意売却の2つの方法があります。万が一、担保が実行されることになった場合、まずは銀行と誠実に協議し、専門家にも相談することが重要です。早期の対応と適切な対策を講じることで、最悪の事態を避けることができる可能性もあります。