銀行が未払い物件を競売にかける理由とは？任意売却との違いを解説

ローンの滞納と競売のはじまり

住宅ローンを組んで家を購入した場合、その家には「抵当権（ていとうけん）」というものが設定されます。これは、もしローンの返済が滞った場合に、銀行などの金融機関がお金を回収できるようにするための権利です。返済が滞ると、金融機関は抵当権に基づいて、その家を差し押さえ、最終的には競売にかけることができます。

競売とは？その仕組みを理解する

競売とは、裁判所が主導して行う物件の売却方法です。住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は裁判所に競売の申し立てを行います。裁判所は、物件を評価し、入札（にゅうさつ）の手続きを開始します。一般の人々が物件の購入希望者として入札に参加し、最も高い金額を提示した人がその物件を落札（らくさつ）できます。

競売と任意売却の違い

競売と任意売却は、どちらも住宅ローンの返済が滞った場合に家を売却する方法ですが、いくつかの重要な違いがあります。

• 売却の手続き:
  
  競売は裁判所が主導し、オークション形式で売却されます。任意売却は、債務者（お金を借りた人）と債権者（お金を貸した人）の合意のもと、不動産会社を通じて行われます。
• 売却価格:
  
  一般的に、競売での売却価格は、任意売却よりも低くなる傾向があります。これは、競売にかかる物件は、告知期間が短く、内覧（ないらん）が制限されることなどから、購入希望者がリスクを考慮して入札価格を抑えるためです。
• 債務者のメリット:
  
  任意売却の場合、売却後の残債（ざんさい、ローンの残り）について、債権者との交渉の余地が残ることがあります。競売の場合、残債は原則として全額支払う必要があります。

なぜ銀行は競売を選ぶのか？

任意売却の方が高く売れる可能性があるにもかかわらず、銀行が競売を選ぶ主な理由は以下の通りです。

• 迅速な債権回収:
  
  競売は、裁判所のスケジュールに従って手続きが進むため、任意売却よりも短期間で売却が完了する可能性があります。銀行は、できるだけ早くお金を回収したいと考えています。
• 確実性の高さ:
  
  競売は、裁判所が手続きを監督するため、売却の確実性が高いです。任意売却の場合、売却が成立しないリスクがあります。
• 公平性:
  
  競売は、入札に参加した人の中から最も高い金額を提示した人が購入者となるため、公平性が保たれます。

関係する法律や制度

住宅ローンの問題に関係する主な法律や制度は以下の通りです。

• 民法:
  
  抵当権や債権に関する基本的なルールを定めています。
• 民事執行法:
  
  競売の手続きについて定めています。
• 住宅ローン契約:
  
  住宅ローンの契約内容や、返済が滞った場合の取り扱いについて定めています。

誤解されがちなポイント

競売に関して、よくある誤解を整理します。

• 「競売＝悪」というイメージ:
  
  競売は、債権者が債権を回収するための正当な手段です。必ずしも悪いことではありません。
• 任意売却の方が必ず有利:
  
  任意売却の方が高く売れる可能性はありますが、必ずしもそうとは限りません。状況によっては、競売の方が良い場合もあります。
• 競売はすぐに始まる:
  
  ローンの滞納後、すぐに競売が始まるわけではありません。通常、数ヶ月の猶予期間があります。

実務的なアドバイス

住宅ローンの返済が難しくなった場合、以下の点を検討しましょう。

• 早めの相談:
  
  返済が難しくなる前に、金融機関や専門家（弁護士、不動産会社など）に相談しましょう。
• 任意売却の検討:
  
  任意売却は、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。専門家と相談し、任意売却の可能性を検討しましょう。
• 債務整理:
  
  債務整理（さいむせいり）は、借金の減額や支払いの猶予を求める手続きです。弁護士に相談し、債務整理の可能性も検討しましょう。
• 専門家との連携:
  
  住宅ローンの問題は複雑です。弁護士、不動産会社、ファイナンシャルプランナーなど、専門家の協力を得ながら解決策を探りましょう。

専門家に相談すべき場合

以下のような状況になった場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• ローンの返済が滞り始めた場合:
  
  早めに専門家に相談し、今後の対応についてアドバイスを受けましょう。
• 競売の通知が届いた場合:
  
  競売の手続きは複雑です。弁護士に相談し、対応方法を検討しましょう。
• 任意売却を検討している場合:
  
  不動産会社に相談し、売却価格や手続きについて詳しく説明を受けましょう。
• 債務整理を検討している場合:
  
  弁護士に相談し、債務整理の手続きについて詳しく説明を受けましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

住宅ローンの返済が滞ると、金融機関は抵当権を実行し、競売にかける可能性があります。競売は、債権回収を迅速かつ確実に行うための手段です。任意売却の方が高く売れる可能性もありますが、競売には、手続きの確実性や迅速性というメリットがあります。住宅ローンの問題に直面した場合は、早めに専門家に相談し、最適な解決策を見つけましょう。