銀行ローンの抵当権付き住宅の所有権移転で一括返済を迫られることはある？

住宅ローンを組むと、銀行などの金融機関は、万が一の返済不能に備えて、借り手の住宅に「抵当権」を設定します。抵当権は、借り手がローンの返済を滞った場合に、金融機関がその住宅を競売にかけて、その売却代金から優先的に貸付金を回収できる権利です（民法369条）。

一方、住宅の「所有権」は、その住宅を自由に利用したり、売却したりする権利です。所有権を持っている人が、その住宅の所有者ということになります。

今回の質問の核心は、抵当権がついている住宅の所有権が移転した場合に、金融機関が「一括返済」を要求できるのか？という点です。

原則として、住宅ローンの契約者が約定通り返済を続けている限り、金融機関は一括返済を要求できません。しかし、住宅ローンの契約内容によっては、所有権移転が理由で一括返済を要求される可能性もあります。

具体的には、以下のケースが考えられます。

期限の利益の喪失条項：
多くの住宅ローン契約には、「期限の利益の喪失」に関する条項が含まれています。これは、借り手がローンの返済を滞った場合だけでなく、契約違反があった場合にも、金融機関がローンの期限の利益を失わせ、残りのローン残高を一括で返済させることができるというものです。
所有権移転の制限：
住宅ローンの契約によっては、住宅の所有権を第三者に譲渡する際に、金融機関の承諾が必要となる場合があります。承諾を得ずに所有権を移転した場合、契約違反とみなされ、一括返済を求められる可能性があります。
連帯保証人の変更：
住宅ローンに連帯保証人がついている場合、所有権移転に伴い連帯保証人が変更になることがあります。新たな連帯保証人が金融機関の審査に通らない場合、一括返済を求められる可能性があります。

多くの人が誤解しがちなのは、所有権移転の自由と住宅ローンの関係です。所有者は、原則として、自分の所有物を自由に処分する権利を持っています。これは、所有権を第三者に譲渡することも含まれます。

しかし、住宅ローンのように、所有物（この場合は住宅）に抵当権が設定されている場合、所有権の自由は一定の制限を受けることがあります。

具体的には、

所有権を移転する際には、住宅ローンの契約内容を確認し、金融機関の承諾が必要かどうかを確認する必要があります。
所有権移転によって、ローンの返済に支障が生じる可能性がある場合（例えば、新たな債務者がローンの返済能力がない場合など）には、金融機関が何らかの措置を講じる可能性があります。

住宅ローンの残っている住宅の所有権を移転する際には、以下の点に注意が必要です。

住宅ローン契約の内容確認：
まずは、住宅ローンの契約書をよく確認し、所有権移転に関する条項があるかどうかを確認してください。特に、「期限の利益の喪失」に関する条項や、所有権移転の制限に関する条項に注意が必要です。
金融機関への相談：
所有権を移転する前に、必ず金融機関に相談してください。金融機関は、所有権移転の可否や、必要な手続きについて説明してくれます。また、一括返済を求められる可能性がある場合、その理由や、回避するための方法についてアドバイスを受けることができます。
専門家への相談：
住宅ローンの契約内容が複雑であったり、所有権移転に伴う法的な問題が発生する可能性がある場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、個別の状況に応じて、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。

以下のような状況に当てはまる場合は、専門家（弁護士や司法書士）に相談することをお勧めします。

専門家は、法律の専門知識に基づいて、あなたの権利を守り、問題を解決するためのサポートをしてくれます。

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

住宅ローンの抵当権がついた住宅の所有権を移転する場合、原則として、約定通り返済していれば、一括返済を迫られる可能性は低い。
ただし、住宅ローンの契約内容によっては、所有権移転が理由で一括返済を求められる場合がある。特に、「期限の利益の喪失」に関する条項や、所有権移転の制限に関する条項には注意が必要。
住宅の所有権を移転する前に、必ず住宅ローンの契約内容を確認し、金融機関に相談すること。
契約内容が複雑であったり、トラブルが発生した場合は、専門家（弁護士や司法書士）に相談することをお勧めする。

住宅ローンの問題は、複雑で専門的な知識が必要となる場合があります。疑問や不安がある場合は、一人で悩まず、専門家に相談するようにしましょう。