テーマの基礎知識：住宅ローンと担保について
住宅ローンは、家を購入する際に銀行などの金融機関からお金を借りる契約です。このとき、万が一返済ができなくなった場合に備えて、金融機関は「担保」を設定します。今回のケースでは、賃貸アパートと自宅が担保となっています。
担保にはいくつかの種類がありますが、住宅ローンの場合は主に「抵当権」が設定されます。（抵当権：お金を貸した人が、返済が滞った場合に、担保となっている不動産を売って、貸したお金を回収できる権利のこと。）
返済が滞ると、金融機関は抵当権を実行し、担保となっている不動産を競売にかけるなどの手続きを行います。
今回のケースへの直接的な回答：退去までの流れ
今回のケースでは、住宅ローンの返済が滞ると、まず金融機関から督促が来ます。その後、いくつかの段階を経て、最終的に家を出なければならない可能性があります。
一般的な流れは以下のようになります。
- 督促と交渉：返済が滞ると、金融機関から督促状が届きます。電話や訪問による催促も行われるでしょう。この段階で、返済計画の見直しや、リスケジュール（返済期間の延長や、一時的な返済額の減額）などの交渉を試みることができます。
- 期限の利益の喪失：ローンの契約には、「期限の利益」というものがあります。これは、毎月分割で返済できる権利のことです。返済が滞ると、この期限の利益を失い、残りのローンを一括で返済するよう求められます。
- 代位弁済と保証会社からの請求：連帯保証人がいる場合、金融機関は連帯保証人に対して残りのローンの返済を請求します。また、保証会社が付いている場合は、保証会社が金融機関に代位弁済（代わりに返済すること）を行い、その後、保証会社から債務者（お金を借りた人）に返済が請求されます。今回のケースでは、息子さんが連帯保証人なので、息子さんに請求が行く可能性があります。
- 担保の実行：債務者が返済に応じない場合、金融機関は担保権を実行します。具体的には、裁判所に申し立てを行い、担保となっている不動産を競売にかける手続きを行います。競売には「任意売却」と「競売」の二つの方法があります。
- 退去：競売で落札者が決まると、その落札者に所有権が移ります。債務者は、落札者から退去を求められ、最終的に家を出ることになります。
上記の流れを考慮すると、返済を止めてから実際に退去するまでには、半年から1年程度かかるのが一般的です。ただし、個々の状況によって期間は大きく変動する可能性があります。
関係する法律や制度：債権回収と破産
今回のケースで関係する主な法律は、民法（債権関係）と、破産法です。
民法では、債権者（お金を貸した人）が債務者（お金を借りた人）に対して、債務の履行を求める権利や、担保権の実行方法などが定められています。今回のケースでは、金融機関が抵当権に基づいて、不動産を競売にかけることが、この法律に基づいています。
破産法は、債務者が債務を返済できなくなった場合に、裁判所に破産を申し立てることで、債務を免除してもらうための手続きを定めています。自己破産することで、原則として、すべての借金の返済義務がなくなります。
誤解されがちなポイントの整理：連帯保証人と給与差し押さえ
今回のケースで、多くの方が誤解しやすい点について解説します。
まず、連帯保証人についてです。連帯保証人は、債務者と同じように債務を負うことになります。つまり、債務者が返済できなくなった場合、連帯保証人は代わりに返済する義務があります。今回のケースでは、息子さんが連帯保証人なので、銀行から息子さんに返済が請求される可能性があります。
次に、給与の差し押さえについてです。金融機関は、債務者が返済に応じない場合、裁判所の許可を得て、債務者の給与を差し押さえることができます。今回のケースでは、息子さんの給与が差し押さえられる可能性はあります。
ただし、給与の全額が差し押さえられるわけではありません。民事執行法という法律で、差し押さえできる金額には上限が定められています。
実務的なアドバイスや具体例の紹介：任意売却の検討
今回のケースでは、競売になる前に「任意売却」を検討することをおすすめします。
任意売却とは、債務者と金融機関が合意の上で、不動産を第三者に売却する方法です。競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、債務者の手元に残るお金が多くなる可能性があります。
任意売却を行うためには、まず金融機関に相談し、任意売却の許可を得る必要があります。その後、不動産業者に依頼して、買い手を探すことになります。
任意売却が成功すれば、競売を回避し、退去後の生活再建に向けた資金を確保できる可能性が高まります。
具体例として、Aさんのケースを考えてみましょう。Aさんは、住宅ローンの返済が滞り、競売になる寸前でした。しかし、Aさんは、専門家のアドバイスを受け、任意売却を選択しました。その結果、競売よりも高い価格で売却することができ、退去後の生活費を確保することができました。
専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士と不動産鑑定士
今回のケースでは、以下の専門家に相談することをおすすめします。
- 弁護士：債務整理や自己破産の手続きについて、専門的なアドバイスを受けることができます。また、金融機関との交渉を代理で行ってもらうことも可能です。自己破産を選択するかどうか、弁護士と相談しながら慎重に検討しましょう。
- 不動産鑑定士：不動産の価値を適正に評価してもらうことができます。任意売却を行う際に、適正な売却価格を把握するために役立ちます。
専門家に相談することで、ご自身の状況に合った最適な解決策を見つけることができます。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回の質問に対する重要ポイントをまとめます。
- 住宅ローンの返済が滞ると、金融機関から督促が始まり、最終的に競売になる可能性があります。
- 退去までの期間は、半年から1年程度が一般的です。
- 連帯保証人である息子さんへの請求や、給与の差し押さえの可能性も考慮する必要があります。
- 任意売却を検討することで、競売を回避し、より良い条件で解決できる可能性があります。
- 弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
今回のケースは、非常に厳しい状況ですが、諦めずに、専門家と連携しながら、最善の解決策を探していくことが大切です。
