開発許可の疑問を徹底解説！市街化区域、調整区域、43条、76条申請まで

開発許可に関する基礎知識：開発許可って何？

開発許可とは、都市計画法という法律に基づいて、都市計画区域内（都市計画法で定められた区域）で行われる一定規模以上の開発行為を規制する制度のことです。
簡単に言うと、土地を造成したり、建物を建てたりする前に、自治体（都道府県知事または市長）の許可を得なければならないということです。
これは、無秩序な開発を防ぎ、都市の良好な環境を維持するために設けられています。

開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設を目的とした、土地の区画形質の変更をいいます。
具体的には、土地の形を変えたり（造成）、道路を作ったり、建物を建てたりする行為が該当します。
この許可が必要かどうかは、土地の区域区分（市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域など）や開発する土地の面積によって異なります。

市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域：それぞれの開発許可の条件

都市計画区域は、その都市計画の方針によって、大きく以下の3つに区分されます。

• 市街化区域：すでに市街地が形成されているか、今後積極的に市街化を進める区域です。
• 市街化調整区域：市街化を抑制する区域です。原則として、建物の建築などが制限されます。
• 非線引き区域：市街化区域、市街化調整区域のどちらにも指定されていない区域です。

それぞれの区域で、開発許可が必要となる面積などが異なります。

①市街化区域の開発許可：
原則として、200㎡（約60.5坪）を超える開発行為を行う場合に開発許可が必要となります。
ただし、都市計画法や各自治体の条例によって、この面積は異なる場合があります。
また、開発後の1区画の土地の最低面積についても、自治体によって定められていることがあります。
一般的には、ある程度の広さがないと、住環境が悪化したり、インフラ（水道やガス、電気など）の整備が難しくなるためです。

②市街化調整区域の開発許可：
市街化調整区域では、原則として開発行為は認められません。
しかし、都市計画法によって例外的に許可される場合があります。
例えば、農業や林業を行うための建物の建築、または、都市計画法で定められた用途に供する建築物の建築などです。
開発許可が必要となる面積は、原則として定められていません。
開発後の1区画の土地の最低面積についても、自治体によって定められている場合があります。

③非線引き区域の開発許可：
非線引き区域では、3,000㎡を超える開発行為を行う場合に開発許可が必要となるのが一般的です。
ただし、こちらも自治体によって異なる場合があります。
開発後の1区画の土地の最低面積については、自治体の条例を確認する必要があります。

法以前の宅地と開発許可：法以前の宅地って何？

「法以前の宅地」とは、都市計画法が施行される以前から宅地として利用されていた土地のことです。
都市計画法が施行される以前から建物が建っていたり、宅地として利用されていたりする場合は、開発許可がなくても建物を建てられる可能性があります。
ただし、この判断は非常に複雑であり、個別の状況によって異なります。
自治体の建築指導課などに相談し、詳細を確認する必要があります。

法以前の宅地でない場合、つまり、都市計画法が施行された後に宅地造成が行われた場合は、原則として開発許可が必要となります。
この場合、建築可能な建物の用途や規模は、都市計画法や都市計画によって定められています。

43条許可申請とは？：用途規制と43条申請

43条許可申請とは、都市計画法43条に基づく許可申請のことです。
これは、都市計画区域内において、建築物の建築や特定工作物の建設を行おうとする場合に、その行為が都市計画に適合しているかどうかを判断するために行われます。
具体的には、用途地域（住居系、商業系、工業系など）や建ぺい率、容積率などの制限を守っているか、周辺の環境に悪影響を与えないかなどが審査されます。

43条許可申請が必要となるのは、主に以下のケースです。

• 開発許可が必要な土地で、建築物を建築する場合
• 開発許可が不要な土地であっても、都市計画法上の用途制限に適合しない建築物を建築する場合

例えば、市街化調整区域で、原則として建築が認められない場所に、例外的に建築物を建てたい場合などです。
この場合、43条許可を得るためには、その建築計画が都市計画に適合していることを証明する必要があります。

76条申請とは？：工作物規制と76条申請

76条申請とは、都市計画法76条に基づく申請のことです。
これは、都市計画区域内において、特定工作物（例えば、煙突、ガスタンク、遊園地の観覧車など）を建設しようとする場合に、その計画が都市計画に適合しているかどうかを判断するために行われます。

76条申請が必要となるのは、主に以下のケースです。

• 都市計画区域内で、特定工作物を建設する場合
• 特定工作物の種類や規模によっては、開発許可と合わせて76条申請が必要となる場合がある

76条申請を行うタイミングは、通常、建築確認申請を行う前です。
これは、建築確認申請の前に、その工作物が都市計画に適合していることを確認する必要があるためです。

実務的なアドバイスと具体例：申請の流れ

開発許可申請や43条申請、76条申請を行う際には、以下の流れで手続きを進めるのが一般的です。

1. 事前相談：自治体の建築指導課などに相談し、開発計画に関するアドバイスを受けます。
2. 設計：建築士など専門家と協力して、建築計画を具体的に設計します。
3. 申請書類の作成：必要な書類を収集し、申請書を作成します。
4. 申請：自治体に申請書を提出します。
5. 審査：自治体による審査が行われます。
6. 許可：審査に通れば、許可が下り、工事に着手できます。

具体的な手続きや必要書類は、自治体によって異なる場合がありますので、必ず事前に確認してください。

例えば、市街化調整区域に住宅を建てたい場合、まずは自治体の建築指導課に相談し、その土地で住宅を建てることが可能かどうかを確認します。
次に、建築士と協力して、建築計画を立て、43条許可申請を行う必要があります。
申請が許可されれば、建築確認申請を行い、工事に着手することができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

開発許可に関する手続きは、専門的な知識が必要となるため、専門家への相談を検討することをおすすめします。
具体的には、以下の専門家が考えられます。

• 建築士：建築計画の設計や、建築確認申請などの手続きをサポートしてくれます。
• 土地家屋調査士：土地の測量や、登記に関する手続きをサポートしてくれます。
• 行政書士：開発許可申請や、43条申請、76条申請などの手続きを代行してくれます。
• 弁護士：法的トラブルが発生した場合に、相談に乗ってくれます。

特に、以下のような場合は、専門家への相談が必須と言えるでしょう。

• 開発許可の要否や、申請手続きが複雑でよくわからない場合
• 法的な問題が発生した場合
• 土地の権利関係が複雑な場合

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 開発許可は、都市の良好な環境を維持するために必要な制度です。
• 市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域で、開発許可が必要となる面積などが異なります。
• 法以前の宅地は、開発許可がなくても建物を建てられる可能性がありますが、個別の状況によって異なります。
• 43条許可申請は、用途規制に関する許可申請です。
• 76条申請は、工作物規制に関する申請です。
• 開発許可申請や43条申請、76条申請は、専門的な知識が必要となるため、専門家への相談を検討しましょう。

開発許可に関する疑問は、個別の状況によって異なります。
不明な点があれば、必ず自治体や専門家に相談し、適切な手続きを進めてください。