隣の家を購入し渡り廊下を検討。住宅ローン審査で担保が必要なのはなぜ？

担保設定の基礎知識：なぜ担保が必要なのか

住宅ローンを借りる際、銀行などの金融機関は、万が一返済が滞った場合に備えて、お金を貸した相手の持っている不動産（土地や建物）を担保として設定します。この担保は、ローンの返済を保証するための重要な手段となります。担保を設定することで、金融機関は貸したお金を回収するリスクを軽減し、より安心して融資を行うことができるのです。

担保にはいくつかの種類がありますが、住宅ローンの場合は、借りる人が所有する不動産に「抵当権（ていとうけん）」を設定するのが一般的です。抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を競売（けいばい）にかけて、その売却代金から貸付金を回収できる権利のことです。

今回のケースのように、隣接する二つの建物を渡り廊下で繋ぐ場合、金融機関は、それらを一体の建物とみなすことがあります。これは、物理的に繋がっていることで、二つの建物が一体として利用される可能性が高く、資産としての価値も一体として評価されるためです。そのため、融資を行うにあたって、両方の土地と建物を担保に入れることを求めるのが一般的です。

今回のケースへの直接的な回答：なぜ両方の家が担保に？

ご質問のケースでは、隣接する二つの建物を渡り廊下で繋ぐ計画があるため、銀行は両方の土地と建物を担保に入れることを求めています。これは、銀行が「一体の建物」とみなしているためです。

渡り廊下で繋ぐことによって、二つの建物は物理的にも機能的にも一体化し、一つの住居として利用される可能性が高まります。例えば、親世帯と子世帯が渡り廊下を通じて行き来し、生活空間を共有することが想定されます。このような状況では、万が一ローンの返済が滞った場合、銀行は両方の不動産を担保として確保し、貸付金を回収できるようにしたいと考えます。

ご自身の支払い能力や信用調査に問題がないとしても、担保設定はローンの返済を保証するための基本的な仕組みであり、金融機関のリスク管理上、非常に重要な要素となります。そのため、渡り廊下で繋ぐ計画がある場合は、両方の不動産を担保に入れることが一般的です。

関係する法律や制度：不動産登記と建築基準法

このケースで関係する可能性のある法律や制度としては、まず「不動産登記法」があります。これは、土地や建物の所有権や担保権などの権利関係を公示するための法律です。渡り廊下を設置する場合、場合によっては建物の構造に変更が生じるため、建物の表示に関する登記（変更登記）が必要になることがあります。

次に、「建築基準法」も関係してくる可能性があります。これは、建築物の安全性や衛生面などを確保するための法律です。渡り廊下の設置が、建物の構造や用途、避難経路などに影響を与える場合は、建築確認申請や関連する手続きが必要になることがあります。

また、固定資産税の課税についても注意が必要です。二つの建物が一体として利用される場合、固定資産税の評価や課税方法が変更される可能性があります。これらの法律や制度は、個別の状況によって適用される範囲や解釈が異なるため、専門家への相談が重要です。

誤解されがちなポイント：支払い能力と担保の関係

多くの方が誤解しがちな点として、「支払い能力があれば担保は不要」という考えがあります。しかし、住宅ローンの融資において、支払い能力と担保はそれぞれ異なる役割を果たします。

支払い能力は、ローンの返済を継続的に行えるかどうかを判断するための要素です。収入や支出、借入状況などを総合的に評価し、返済能力があるかどうかを判断します。一方、担保は、万が一返済が滞った場合に、金融機関が貸付金を回収するための安全策です。つまり、支払い能力は「返済できるかどうか」を判断するものであり、担保は「返済できなくなった場合に備える」ためのものです。

たとえ支払い能力が高くても、住宅ローンを借りる際には担保が必要となるのが一般的です。これは、金融機関がリスクを管理し、貸付金を確実に回収するための基本的な仕組みです。今回のケースのように、渡り廊下で繋ぐ場合は、一体の建物とみなされるため、両方の不動産を担保に入れることが求められるのです。

実務的なアドバイスと具体例：他の銀行の対応

今回のケースでは、複数の銀行に相談してみることも一つの方法です。銀行によって、融資の審査基準や担保に関する考え方が異なる場合があります。他の銀行では、渡り廊下の設置方法や、担保の範囲について、異なる対応をする可能性もあります。

具体的には、以下の点について確認してみると良いでしょう。

• 渡り廊下の構造：渡り廊下の構造（例：独立した構造か、既存の建物の構造を利用するかなど）によっては、銀行の判断が変わる可能性があります。
• 担保の範囲：土地全体を担保に入れるのか、建物のみを担保に入れるのか、など担保の範囲について交渉できる余地があるかもしれません。
• 他の担保の検討：他の資産（例えば、預貯金など）を担保として追加することで、担保の範囲を調整できる可能性もあります。

複数の銀行に相談する際には、事前に渡り廊下の設計図や、関連する書類を準備しておくと、スムーズな相談ができます。また、専門家（建築士や不動産鑑定士など）に相談し、渡り廊下の設置に関するアドバイスを受けることも有効です。

例えば、あるケースでは、渡り廊下の構造が独立しており、既存の建物の構造に影響を与えない場合、担保の範囲を限定できたという事例があります。また、別のケースでは、追加の担保を提供することで、担保の範囲を調整できたという事例もあります。

専門家に相談すべき場合とその理由：専門家の活用

今回のケースでは、以下の専門家に相談することをおすすめします。

• 住宅ローンの専門家（ファイナンシャルプランナーなど）： 住宅ローンの仕組みや、銀行の審査基準について詳しい知識を持っています。複数の銀行の情報を比較し、最適な住宅ローンを選べるようアドバイスをしてくれます。担保に関する疑問点についても、専門的な視点からアドバイスを受けることができます。
• 建築士： 渡り廊下の設計や、建築基準法に関する専門知識を持っています。渡り廊下の構造や、建築確認申請など、技術的な側面からアドバイスをしてくれます。銀行との交渉に必要な資料の作成もサポートしてくれます。
• 不動産鑑定士： 不動産の価値を評価する専門家です。担保となる不動産の価値について、客観的な評価をしてくれます。担保の範囲や、追加の担保の検討など、不動産に関する専門的なアドバイスを受けることができます。
• 弁護士： 法律に関する専門家です。担保に関する契約内容や、万が一トラブルが発生した場合の対応について、法的アドバイスをしてくれます。

専門家に相談することで、今回のケースにおけるリスクを適切に評価し、最適な解決策を見つけることができます。また、専門家は、銀行との交渉をサポートしたり、関連する手続きを代行したりすることも可能です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、隣接する二つの建物を渡り廊下で繋ぐ計画があり、銀行から両方の土地と建物を担保に入れることを求められたというご相談でした。以下に、今回の重要ポイントをまとめます。

• 渡り廊下で繋ぐ場合、銀行は二つの建物を一体の建物とみなし、両方の不動産を担保に入れるのが一般的です。
• 担保は、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関が貸付金を回収するための安全策です。
• 支払い能力が高くても、住宅ローンを借りる際には担保が必要となるのが一般的です。
• 複数の銀行に相談し、融資条件を比較検討することも有効です。
• 専門家（住宅ローンの専門家、建築士、不動産鑑定士など）に相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。

今回のケースでは、銀行の要求は、住宅ローンにおける一般的な解釈に基づいています。しかし、個別の状況によっては、担保の範囲や、融資条件について交渉できる余地があるかもしれません。専門家のアドバイスを受けながら、最適な解決策を見つけてください。