隣の建物が越境！建て替えたいけどどうすれば？素人でもわかる解決策を解説

質問の概要

隣接する建物の壁を共有する物件を購入しましたが、隣の建物の越境（えっきょう）が発覚し、困っています。

【背景】

隣の建物が2メートルも自分の土地に越境していることが判明しました。
越境は承知で購入しましたが、建て替えを検討しています。
隣の建物は築40年ほどの木造で、老朽化が進んでいます。
隣の所有者はその建物を店舗として賃貸中です。

【悩み】

自分の土地に建物を建て替える際、越境している隣の建物を壊せるのか？
隣の所有者にどのように話を進めれば良いのか？
壁の補修費用はどちらが負担するのか？

越境部分の撤去は可能ですが、まずは話し合いを。専門家への相談も検討しましょう。

回答と解説

テーマの基礎知識：越境とは？

越境とは、建物の屋根や壁、またはその他の構造物が、隣接する土地や空間に侵入している状態を指します。

今回のケースのように、建物の基礎や壁が隣の土地にはみ出している場合も越境にあたります。

越境は、土地の所有権（民法206条）を侵害する行為とみなされる可能性があります。

所有権とは、所有者がその物を自由に使用、収益、処分できる権利のことです。

つまり、自分の土地の上に建物を建てる権利も、所有権に含まれます。

越境されている場合、その権利が制限されるため、問題となるのです。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、隣の建物の越境部分を撤去してもらう、または、越境部分を解消するために隣の建物を改修してもらうことは、法的に可能です。

しかし、相手方との関係性や、建物の構造、越境の程度などによって、対応は異なります。

まずは、隣の所有者と話し合い、解決策を探ることから始めるのが一般的です。

話し合いがうまくいかない場合は、弁護士などの専門家に相談し、法的手段を検討することになります。

ご自身の建物の建て替えを検討されているとのことですので、越境部分の撤去や、越境を解消した上での建て替えが可能となるよう、慎重に進めていく必要があります。

関係する法律や制度：知っておくべきこと

越境に関する問題は、主に以下の法律や制度が関係します。

民法：土地の所有権や隣接関係について定めています。越境問題も、この民法の規定に基づいて解決を図ることが基本となります。
建築基準法：建物の構造や配置に関するルールを定めています。建て替えの際には、この法律の基準を満たす必要があります。
不動産登記法：土地や建物の権利関係を公示するための法律です。越境部分が登記されているかどうか、確認する必要があります。

特に重要なのは民法です。

民法では、建物の所有者は、隣地の使用を請求できる場合があること（民法209条）や、越境している部分の撤去を請求できること（民法234条）などが規定されています。

ただし、越境している建物の所有者が、その土地を長期間にわたって占有していた場合（時効取得（じこうしゅとく））、土地の所有権を主張できる可能性があります。

この場合、越境部分の撤去が難しくなることもあります。

誤解されがちなポイントの整理

越境問題では、以下のような誤解が生じやすいです。

「越境しているから、すぐに壊せる」：越境しているからといって、すぐに建物を壊せるわけではありません。まずは相手との話し合いが重要です。また、越境の状況や、建物の築年数などによって、対応が異なります。
「不動産会社に責任がある」：不動産会社は、物件の状況を説明する義務がありますが、越境問題の責任を負うわけではありません。ただし、越境について事前に説明がなかった場合は、責任を問える可能性もあります。
「隣の所有者は何も言えない」：越境しているからといって、隣の所有者が何も言えないわけではありません。越境部分の撤去や、損害賠償などを請求する権利があります。

これらの誤解を理解しておくことで、冷静に問題に取り組むことができます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

越境問題の解決に向けて、具体的なアドバイスをいくつかご紹介します。

まずは、隣の所有者と話し合いましょう：感情的にならず、冷静に現状を説明し、解決策を提案することが重要です。お互いの立場を理解し、建設的な話し合いを心がけましょう。
専門家に相談しましょう：弁護士や土地家屋調査士などの専門家に相談することで、法的アドバイスや、具体的な解決策を得ることができます。
書面での合意を交わしましょう：話し合いで合意に至った場合は、必ず書面で合意書を作成しましょう。これにより、後々のトラブルを避けることができます。
測量を行いましょう：正確な越境の状況を把握するために、専門家による測量を行いましょう。測量結果に基づいて、具体的な解決策を検討できます。
建て替えの計画を立てましょう：建て替えを検討している場合は、建築基準法などの法令を遵守し、隣接する建物との関係にも配慮した計画を立てましょう。

例えば、隣の所有者との話し合いで、越境部分の撤去ではなく、金銭的な補償で解決するという選択肢もあります。

また、建て替えの際に、越境部分を避けて建物を建てることも可能です。

ケースバイケースで、最適な解決策を見つけることが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような状況では、専門家への相談を検討しましょう。

話し合いがうまくいかない場合：相手との話し合いが平行線の場合や、感情的な対立が生じている場合は、弁護士に相談し、法的手段を検討しましょう。
越境の状況が複雑な場合：越境の程度が大きく、構造的に問題がある場合や、時効取得の可能性がある場合は、専門家の判断が必要となります。
建て替えを検討している場合：建て替えの計画を進めるにあたり、建築基準法や、隣接する建物との関係など、専門的な知識が必要となる場合があります。
損害賠償を請求したい場合：越境によって損害を受けた場合は、弁護士に相談し、損害賠償請求の手続きを進める必要があります。

専門家は、あなたの状況に合わせて、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。

一人で悩まず、専門家の力を借りることも検討しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、隣の建物の越境という問題に直面しています。

解決のためには、以下の3つのステップが重要です。

隣の所有者との話し合い：まずは、相手と冷静に話し合い、解決策を探りましょう。
専門家への相談：話し合いがうまくいかない場合や、専門的な知識が必要な場合は、弁護士や土地家屋調査士などの専門家に相談しましょう。
書面での合意：話し合いで合意に至った場合は、必ず書面で合意書を作成しましょう。

越境問題は、時間と手間がかかる場合がありますが、適切な対応をすることで、解決できます。

諦めずに、粘り強く取り組むことが大切です。

今回の情報が、あなたの問題解決の一助となれば幸いです。