隣家の建築工事と越境問題：時効取得の可能性と注意点

【背景】
* 60年以上前から借地であった土地を、平成5年に相続税滞納により不動産屋から購入した。
* 当時、隣家との境界や軒の越境状況は曖昧で、不動産屋からの説明もなかった。
* 隣家の軒が我が家の土地に越境している可能性がある。また、我が家の軒も隣家の土地に越境している。
* 隣地では現在建売住宅の建築工事が行われている。
* 新築工事の際に、隣家側の軒を後退させることを口約束で確認したが、書面による合意はない。

【悩み】
隣家の建築工事で、我が家の軒の越境問題が改めて浮上しました。口約束だけで、軒を後退させることを確認しましたが、書面による合意がないため不安です。最悪の場合、時効取得（※所有権を主張する権利が消滅時効によって取得されること）は可能でしょうか？また、青地の払い下げも未確定な状況で、どうすれば良いのか困っています。

時効取得の可能性はあるが、複雑な状況のため専門家への相談が必須です。

テーマの基礎知識：不動産の境界と時効取得

不動産の境界は、登記簿（※不動産の所有者や権利関係を記録した公的な書類）に記載されているものが原則です。しかし、実際には境界線が不明確な場合や、隣地との間に越境（※境界線を越えて建築物などが存在すること）が存在する場合があります。

時効取得とは、20年間、他人の土地を平穏かつ公然と占有し続けると、所有権を取得できる制度です（民法第162条）。ただし、単なる占有だけでは不十分で、所有者の意思表示（※所有者がその土地を所有していることを明確に示す行為）がない場合や、占有に悪意（※故意に他人の権利を侵害する意思）がある場合は、時効取得は認められません。

今回のケースへの直接的な回答：時効取得の可能性と課題

質問者様のケースでは、60年以上前から曖昧な境界線の中で、各家が勝手な形で建築物を建ててきた歴史があります。そのため、時効取得の可能性はゼロではありません。しかし、いくつかの課題があります。

まず、20年間の平穏かつ公然とした占有を証明する必要があります。これは、写真や証人などの証拠によって裏付けする必要があります。さらに、隣家との間で口約束があったこと、青地の払い下げが未確定であることなど、時効取得を妨げる要素も存在します。

関係する法律や制度：民法、不動産登記法

この問題には、民法（特に所有権、時効取得に関する規定）と不動産登記法が関係します。民法は所有権や占有、時効取得の要件を規定しており、不動産登記法は不動産の登記に関する手続きを定めています。

誤解されがちなポイント：時効取得のハードル

時効取得は、容易に認められるものではありません。20年間という長い期間、占有が平穏かつ公然であること、悪意がないことなどを厳格に証明する必要があります。口約束や曖昧な状況では、時効取得は難しいと考えるべきです。

実務的なアドバイスや具体例：証拠集めと専門家への相談

まずは、既存の建築物の写真、境界を示す古い地図、証人などの証拠を集めることが重要です。隣家との間の口約束についても、記録があれば証拠として活用できます。しかし、これらの証拠だけでは不十分な可能性が高いです。

専門家（弁護士、土地家屋調査士）に相談し、状況を正確に把握し、最適な解決策を検討することを強くお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由：複雑なケースへの対応

今回のケースは、境界線が曖昧で、複数の権利関係が絡み合っているため、非常に複雑です。専門家の知識と経験なしに、適切な解決策を見つけるのは困難です。訴訟リスクも考慮すると、専門家に相談することが最善策です。

まとめ：専門家への相談が不可欠

時効取得の可能性はありますが、成功する保証はありません。曖昧な状況を放置せず、早急に専門家に相談し、適切な法的措置を講じることを強く推奨します。境界確定や青地の払い下げ問題も合わせて解決することで、将来的なトラブルを回避できます。