隣接空き家取得＆建て替え！タマホーム契約の疑問と差押物件売却の現実

はじめまして。現在タマホームにて契約検討中です。私は既に一戸建てを所有していますが、隣の家が10年前から空き家状態になっており、2年前に市が差押していることが分かりました。我が家は土地が狭く駐車スペースもないため、隣の家を購入して建替えを望んでいます。昨年末、市役所へ隣の家を購入したいと相談したところ、丁度物件処理するところだったようで、裁判所の上申書に買い手がいる旨の記載をしてくれました。今月、裁判所が弁護士の専任を決定、その弁護士さんともお話しさせて頂きました。しかし、価格決定まで年単位でかかるのでは？と、不明確な状態になり、こちらは弁護士からの連絡を待つばかりになっています。市役所は今年度末に合わせて、早急に不動産売買して、家主の滞納している税金を回収したいとの意向だそうです。(隣の家主は高齢で入院、施設入所、他界…相続人がいない)3月末までに話が終わりそうという話しが市役所からあったため、我が家の資金計画(融資可能か？)もあり、銀行に可能融資額を聞きに行ったり、ハウスメーカーに見積もりを出して貰ったりバタバタと動きました。隣の土地が広大で、かつ、解体造成がとても高額になると知り、なるべくローコストで建てられるハウスメーカーを巡り、タマホームに決めました。普通の不動産売買と異なり、差押物件の売買の不明確さもあり、ハウスメーカーを決めて仲介して頂いた方がいいという判断もあります。また、物件購入時にまとめてローンを組みたかったので、ここまで駆け足で動きました。ここで本題なのですが、タマホームの担当曰く契約時には隣の物件の方には触れず、今の我が家だけの建て替えとして契約をしてほしいと言われました。本来の計画では我が家部分は駐車場になり、家は隣の土地に建てます。契約前に我が家だけの建て替えの計画、銀行にも事前審査で建て替えだけを通すと言われました。契約後に土地購入が決定したところで、契約内容を本来の計画に戻す(変更)すると言われました。質問としましては①この契約のやり方はハウスメーカーでは当たり前なのでしょうか？契約時に全く異なった計画や融資審査をしても、その後きちんと求めている計画になるのでしょうか？契約変更金などないのでしょうか？おまけとして②相続人のいない空き家物件の差押、裁判所申立て、弁護士専任、その後の売却期間はどのくらいでしょうか？(競売ではなく買い手がいる)要点がうまくまとめられず、長文で申し訳ありませんが、何卒お力添えのほど宜しくお願い致します。

契約方法は一般的ではない可能性あり。売却期間は数ヶ月～数年。

１．差押物件の売買と住宅建築の基礎知識

まず、今回のケースは「差押物件（差し押さえられた物件）」の購入と、それに伴う住宅建築という、一般的な不動産取引とは異なる複雑な状況です。

差押物件とは、債務者の債務不履行（借金返済など）によって、債権者（主に金融機関や国税・地方税）が裁判所の許可を得て、債務者の財産（この場合は不動産）を差し押さえるものです。この物件は、債権者の債権回収のために売却されます。

一方、住宅建築は、土地の取得、設計、建築工事、資金調達など、多くの工程と専門知識を必要とする、大きなプロジェクトです。

２．タマホームの契約方法に関する回答

タマホームの担当者の提案する契約方法は、一般的なハウスメーカーでは必ずしも「当たり前」とは言えません。通常、契約は最終的な計画に基づいて行われます。しかし、今回のケースのように、土地の取得が不確定な状況では、先に建替え部分のみの契約を結び、土地取得後に契約変更を行うという方法がとられることがあります。

契約変更には、追加費用が発生する可能性があります。契約書に、契約変更に関する条項（追加費用が発生する場合の規定など）が明記されているかを確認しましょう。不明な点は、タマホーム担当者や弁護士に確認し、書面で回答を得ることが重要です。

３．関係する法律や制度

今回のケースに関係する法律や制度は、主に以下の通りです。

* **民法**: 不動産売買に関する基本的なルールを定めています。
* **執行法**: 差押えや競売に関する手続きを定めています。
* **地方税法**: 地方税の滞納に関する規定を定めています。

４．誤解されがちなポイント

* **「3月末までに話が終わりそう」という市役所の発言はあくまで予測**: 裁判所の判断や弁護士のスケジュールによって、大きく遅れる可能性があります。
* **契約変更は必ずしもスムーズではない**: 契約変更には、双方の合意と、追加費用が発生する場合があります。

５．実務的なアドバイスと具体例

* **契約書を丁寧に確認する**: 契約変更に関する条項、追加費用に関する規定などを、弁護士に相談しながら確認しましょう。
* **市役所、弁護士、タマホーム担当者と定期的に連絡を取り合う**: 情報共有を密にすることで、問題発生時の対応がスムーズになります。
* **複数の弁護士に相談する**: 複数の弁護士に相談することで、より客観的な意見を得ることができます。
* **資金計画を綿密に立てる**: 土地の取得費用、解体費用、建築費用、諸費用などを含めた、正確な資金計画が必要です。

６．専門家に相談すべき場合とその理由

* **契約内容に不明な点がある場合**: 弁護士に相談することで、契約内容を正確に理解し、リスクを回避できます。
* **契約変更に際してトラブルが発生した場合**: 弁護士に相談することで、円滑な解決を図ることができます。
* **資金計画に不安がある場合**: ファイナンシャルプランナーに相談することで、最適な資金計画を立てることができます。

７．まとめ

タマホームの契約方法は、状況によってはリスクを伴う可能性があります。契約書の内容を十分に理解し、弁護士などの専門家に相談しながら、慎重に進めることが重要です。また、差押物件の売却には、予想以上に時間がかかる可能性があることを理解しておきましょう。焦らず、一つずつ丁寧に進めていくことが大切です。弁護士への相談は、時間と費用がかかりますが、トラブルを未然に防ぎ、安心安全な取引を行うために非常に重要です。