集合住宅の抵当権解除と相続・売却時の住所変更問題：共同名義、二重登記、そして相続対策

【背景】
* 共同名義で住宅ローンを完済し、抵当権解除が必要になりました。
* 借主と連帯保証人は住所を移転しており、住宅には実子が居住しています。
* 住宅は集合住宅で、土地が跨がっており、二つの市に登記があります。
* 抵当権解除は印鑑だけで手続き可能と言われましたが、住所変更はしていません。
* 固定資産税の納付書が、住所とは異なる場所に送られてきています。

【悩み】
* 共同名義の場合、一人が亡くなると自動的に他方が相続するのか？死亡届提出後、税務署から連絡が来るのか？
* 生前に登記住所に戻れば、売却・相続時の住所変更は不要なのか？
* 今、住所変更手続きをするべきか、相続時まで待つか迷っています。
* 住所変更をせずに抵当権解除した場合、将来どのようなデメリットがあるのか知りたいです。

抵当権解除は可能ですが、相続・売却時は住所変更が必要になる可能性が高いです。

テーマの基礎知識：抵当権解除と不動産登記

抵当権とは、借入金の担保として不動産に設定される権利です（担保権の一種）。住宅ローンを組む際、多くの人が抵当権を設定します。ローン完済後、抵当権は不要になりますので、抵当権解除の手続きを行い、登記簿から抹消する必要があります。不動産登記とは、不動産に関する権利関係を公的に記録する制度です。登記簿には、所有者、抵当権者などの情報が記載されています。

今回のケースへの直接的な回答：抵当権解除と住所変更

質問者様の場合、抵当権解除自体は、所有者であるAさんとBさんの印鑑証明があれば、住所変更をしなくても手続き可能です。しかし、これはあくまで「自己申告」に基づいた手続きであり、法的にはグレーゾーンと言えます。登記簿上の住所と実際の住所が異なる状態（いわゆる「不実の登記」）は、法律違反ではありませんが、将来的なトラブルを招く可能性があります。

関係する法律や制度：不動産登記法

不動産登記法は、不動産の所有権や抵当権などの権利関係を明確にするための法律です。この法律に基づき、登記簿に正確な情報が記載されることが求められています。住所変更をせずに抵当権解除を行うことは、登記簿の記載内容と現実の状況にずれが生じるため、法令遵守の観点から問題視される可能性があります。

誤解されがちなポイント：住所変更と抵当権解除

抵当権解除手続きには、必ずしも現在の住所が一致する必要はありません。しかし、将来、相続や売却などの際に、登記簿上の住所と実際の住所が異なることで、手続きが複雑化したり、余計な費用が発生したりする可能性があります。また、税務署への申告漏れや、相続税の計算間違いといった問題も起こりかねません。

実務的なアドバイスと具体例：住所変更のメリットとデメリット

住所変更の手続きには費用と手間がかかりますが、将来的なトラブルを避けるためには、早めの対応が望ましいです。特に、相続や売却を検討している場合、住所変更は必須となります。仮に、Aさんが亡くなった場合、Bさんが相続人となり、相続登記を行う際に、Aさんの死亡時の住所と登記簿上の住所が異なるため、手続きが煩雑になります。

専門家に相談すべき場合とその理由：複雑なケースや不安な場合

不動産登記や相続に関する手続きは複雑です。不安な点があれば、司法書士や土地家屋調査士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、状況を的確に判断し、最適な手続き方法をアドバイスしてくれます。特に、集合住宅で土地が二つの市にまたがっているケースは、専門家の知識が必要となる可能性が高いです。

まとめ：将来を見据えた対応を

抵当権解除は可能ですが、住所変更をせずに手続きを行うことは、将来的なリスクを伴います。相続や売却をスムーズに行うためには、登記簿上の情報を常に正確に保つことが重要です。費用や手間を惜しまず、早めの住所変更手続きを行うことを強く推奨します。専門家への相談も、不安解消に役立ちます。