離婚した義両親の共有名義土地建物！名義変更の手続きと税金、スムーズな解決策を徹底解説

【背景】
* 五年前に離婚した義両親がいます。離婚の際に財産分与は行わず、離婚届のみ提出したようです。
* 義母が再婚を検討しており、その際に土地建物の名義が共有のままになっていることが発覚しました。
* 義父は生活に困窮しており、自己破産を心配しています。
* 息子である主人名義への名義変更を希望しています。

【悩み】
* 義両親共有の土地建物（土地2筆、建物1筆、墓地更地1筆）の名義変更をどのように行うべきか分かりません。
* 義母の持分は譲与、義父の持分は売買という方法で良いのか？
* 贈与税や売買にかかる費用、土地の評価額の調べ方、義父との交渉方法が分かりません。
* できるだけ費用を抑え、スムーズに名義変更を完了したいです。

義母から譲渡、義父から売買で名義変更。贈与税・登録免許税等発生。

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産の名義変更と相続税・贈与税

不動産の名義変更とは、不動産の所有者（所有権者）を変更することです。共有不動産の場合、共有者全員の合意が必要です。今回のケースでは、義両親が共有者なので、両者からの同意を得て名義変更の手続きを行う必要があります。

名義変更には、大きく分けて「売買」「贈与」「相続」の3つの方法があります。今回のケースでは、義母からは贈与（無償で財産を移転すること）、義父からは売買（対価を支払って財産を移転すること）が考えられます。

贈与には贈与税、売買には登録免許税（不動産の権利を移転する際に支払う税金）がかかります。相続の場合には相続税がかかりますが、今回は相続ではないため、相続税は関係ありません。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問のケースでは、義母からの持分は贈与、義父からの持分は売買という方法が考えられます。義母から息子である主人への土地建物の贈与には贈与税が発生します。義父から息子である主人への土地建物の売買には、売買代金と登録免許税が発生します。

関係する法律や制度

* **不動産登記法**: 不動産の名義変更手続きに関する法律です。
* **相続税法**: 相続による財産移転に関する税金に関する法律です。（今回は相続ではないため直接関係ありません）
* **贈与税法**: 贈与による財産移転に関する税金に関する法律です。
* **固定資産税評価額**: 土地の評価額は、市町村が毎年算定する固定資産税評価額を参考にします。

誤解されがちなポイントの整理

* **「離婚時の財産分与をしなかった」ことの影響**: 離婚時に財産分与をしなかったからといって、名義変更に特別な影響はありません。しかし、離婚協議書など、財産分与に関する合意書があれば、名義変更の手続きをスムーズに進める上で役立ちます。
* **土地の評価額**: 土地の評価額は、固定資産税評価額を参考にしますが、必ずしもその額で売買する必要はありません。売買価格は、市場価格や交渉によって決定されます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

1. **土地の評価額の確認**: まず、各市町村の税務課で固定資産税評価額を確認しましょう。これは、売買価格の目安となります。
2. **専門家への相談**: 税理士や司法書士に相談することをお勧めします。専門家は、贈与税や登録免許税の計算、名義変更手続きの方法、節税対策などをアドバイスしてくれます。
3. **義父との話し合い**: 義父との間で、売買価格や支払方法について話し合い、合意を得ることが重要です。書面で契約を交わすことで、後々のトラブルを避けることができます。
4. **銀行との交渉**: 住宅ローンの名義変更についても、銀行と交渉する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

* 贈与税や登録免許税の計算が複雑な場合
* 不動産の名義変更手続きに不慣れな場合
* 義父との交渉が難航する場合
* 節税対策を検討する場合

専門家に相談することで、スムーズに、かつ税金面でも有利に進めることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

義両親共有の土地建物の名義変更は、義母からは贈与、義父からは売買という方法が考えられます。贈与税や登録免許税が発生するため、税理士や司法書士などの専門家に相談し、手続きを進めることが重要です。土地の評価額は固定資産税評価額を参考にしますが、売買価格は交渉によって決定されます。義父との話し合いを丁寧に進め、書面で契約を交わすことで、トラブルを回避しましょう。銀行との住宅ローンの名義変更についても、早めの対応が必要です。