離婚と不動産の共有持分変更：住宅ローンと財産分与における注意点

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

この質問は、夫婦共有の不動産（この場合は住宅）の持分を離婚時にどのように調整するか、そしてその際に税金などの費用が発生するかどうかについての問題です。 不動産の共有とは、複数の者が所有権を共有することを指します。 今回のケースでは、夫と妻が195/200と5/200の割合で住宅を共有しています。 離婚の際には、夫婦共有財産（婚姻中に取得した財産）は、財産分与によって分割されます（民法760条）。 財産分与は、原則として、夫婦の共有財産を平等に分割することになります。

今回のケースへの直接的な回答

妻がローン返済に一切関与しておらず、夫がローンを払い続けるという前提であれば、妻の持分を夫に名義変更する手続き（持分移転）を行うことで、妻の所有権を夫に完全に移転させることができます。この手続き自体は、所有権移転登記（不動産の所有者を公的に変更する手続き）を行うことで実現します。 重要なのは、妻が夫への持分移転に同意することです。 同意を得られれば、特別な費用や税金はかかりません。 ただし、登記費用などの手数料は発生します。

関係する法律や制度がある場合は明記

関係する法律は、民法（特に財産分与に関する規定）と不動産登記法です。 民法は財産分与の原則を定め、不動産登記法は所有権移転登記の手続きを規定しています。 今回のケースでは、特別な法律や制度は適用されません。 ただし、離婚協議がまとまらない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てる必要があります。

誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、「住宅ローンが夫単独名義だから、妻の持分は自動的に夫に移転する」という点があります。 ローン名義と所有権は別物です。 ローン名義は債務の責任を負う者を表し、所有権は不動産の所有者を表します。 ローン名義が夫単独であっても、所有権は共有状態のままです。 そのため、所有権の移転には、別途手続きが必要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

妻との話し合いが重要です。 合意が得られれば、不動産会社や司法書士に依頼して、スムーズに所有権移転登記を行うことができます。 司法書士は、登記手続きに必要な書類作成や申請代行を行います。 費用は司法書士によって異なりますが、数万円程度が目安です。 話し合いが難航する場合は、弁護士や家庭裁判所の調停を検討しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

* 夫婦間で合意ができない場合
* 財産分与の内容が複雑な場合（他に共有財産がある場合など）
* 法律的な知識に不安がある場合

これらの場合は、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。 専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、円滑な手続きを進めることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

妻の持分を夫に移転するには、妻の同意を得て所有権移転登記を行う必要があります。 ローン名義と所有権は別物であり、ローン名義が夫単独であっても、所有権の移転には手続きが必要です。 特別な税金はかかりませんが、登記費用などの手数料は発生します。 話し合いが難しい場合は、専門家に相談しましょう。