離婚と不動産の名義変更：共有名義住宅の所有権移転と税金について徹底解説

離婚と不動産名義変更の基礎知識

まず、不動産の共有名義とは、複数の者が所有権を共有している状態です。今回のケースでは、ご夫婦が3分の2と3分の1の割合で所有権を共有しています。 ローンが夫名義であっても、所有権は共有されているため、名義変更には手続きが必要です。

今回のケースへの直接的な回答

ご計画は可能ですが、税金や手続きに注意が必要です。親御さんからローンの残債600万円を借り入れ、夫名義のローンを完済することで、住宅ローンの担保権が消滅します。その後、夫との合意の上で、所有権をあなた名義に変更する登記手続きを行います。この際、贈与税（贈与とは、無償で財産を移転することです）や登録免許税（不動産の権利に関する登記を行う際に支払う税金です）が発生する可能性があります。

関係する法律と制度

* **民法**: 不動産の共有、所有権移転に関する規定があります。
* **不動産登記法**: 不動産の名義変更に関する手続きを規定しています。
* **相続税法**: 贈与税の課税対象となる場合、贈与税が課税されます。
* **所得税法**: 売買による利益が発生した場合、譲渡所得税が課税される可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理

* **慰謝料と名義変更**: 慰謝料の支払いと不動産の名義変更は別問題です。慰謝料の支払いは、離婚協議書や調停・審判で合意する必要があります。名義変更は、別途、所有権移転の契約と登記手続きが必要です。
* **親からの借入**: 親御さんからの借入は、贈与とみなされないよう、きちんと借用書を作成し、返済計画を立て、定期的に返済することが重要です。
* **税金**: 名義変更には、登録免許税が発生します。また、夫からあなたへの不動産の移転が贈与とみなされる場合、贈与税の申告が必要です。

実務的なアドバイスと具体例

1. **弁護士・司法書士への相談**: 離婚協議や不動産の名義変更は複雑な手続きを伴います。弁護士や司法書士に相談し、適切なアドバイスを受けることを強くお勧めします。
2. **離婚協議書の作成**: 慰謝料、養育費、不動産の名義変更など、離婚条件を明確に記載した離婚協議書を作成しましょう。
3. **税理士への相談**: 贈与税の申告や節税対策について、税理士に相談しましょう。
4. **親との借用書の作成**: 親御さんとの間で、きちんと借用書を作成し、返済計画を明確にしましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

* 離婚協議が難航している場合
* 不動産の名義変更手続きが複雑な場合
* 税金に関する専門的な知識が必要な場合
* 離婚後の生活設計に不安がある場合

専門家（弁護士、司法書士、税理士）に相談することで、適切なアドバイスを受け、トラブルを回避し、円満な解決を図ることができます。

まとめ

離婚に伴う不動産の名義変更は、法律や税金に関する知識が必要な複雑な手続きです。親御さんからの借入によるローン完済と名義変更は可能ですが、贈与税や登録免許税などの税金が発生する可能性があります。弁護士や司法書士、税理士などの専門家に相談し、適切な手続きを進めることが重要です。 計画を立てる前に、必ず専門家の意見を聞き、リスクを理解した上で進めてください。 焦らず、慎重に進めることが大切です。