離婚と不動産名義変更：贈与税の心配と安全な手続き

【背景】
* 離婚することになり、夫が自宅（共有名義）に住み続けることになりました。
* 離婚協議書で、夫が住宅ローンの残債を全額返済し、滞納など問題発生時は一括返済することを約束しました。
* しかし、私の名義も残ったままなので、名義変更を検討しています。
* 住宅ローンの残債は1400万円です。
* 土地建物の時価評価額はローンの残債を下回る可能性があります。

【悩み】
夫に名義変更する際に、贈与税がかかるのかどうか、また、年間110万円の贈与税の控除を10年間利用して大丈夫なのか知りたいです。

名義変更は贈与とみなされ、贈与税がかかる可能性があります。年間110万円の控除では足りない可能性が高いです。

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、不動産の名義変更とは、登記簿（不動産の所有者を記録した公的な書類）に記載されている所有者を変更することです。離婚の場合、共有名義の不動産について、一方の名義を抹消し、他方のみの名義にする手続きが必要になることがあります。今回のケースでは、質問者様からご主人への名義変更を検討されています。

この名義変更は、法律上「贈与」（無償で財産を移転すること）とみなされる可能性があります。なぜなら、質問者様は、ローンの残債を上回る価値の財産を、対価なしで夫に譲渡することになるからです。時価評価額がローン残高を下回る場合でも、名義変更によってご主人が所有権を完全に取得することになるため、贈与と見なされる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様からご主人への名義変更は、贈与とみなされる可能性が高く、贈与税がかかる可能性があります。年間110万円の贈与税の基礎控除（贈与税がかからない金額）を10年間利用しても、1400万円を超える残債を考慮すると、贈与税を支払う必要が出てくる可能性が高いです。

関係する法律や制度がある場合は明記

関係する法律は、相続税法（贈与税もこの法律で規定されています）です。贈与税の計算は、贈与された財産の価額から基礎控除額を差し引いた額に対して課税されます。基礎控除額は、年間110万円です。しかし、配偶者への贈与には、一定の条件下で、より高額な控除が適用できる場合があります。

誤解されがちなポイントの整理

「時価評価額がローン残高を下回るから贈与税はかからない」という誤解は危険です。贈与税は、財産の価額（時価評価額）ではなく、所有権の移転という行為に対して課税されます。時価評価額が低いからといって、贈与税がゼロになるわけではありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

名義変更の手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士は、登記手続きの専門家であり、贈与税の申告についてもアドバイスできます。ご主人と話し合い、名義変更に伴う贈与税の負担について、明確に合意しておくことが重要です。分割して贈与する、もしくは他の方法を検討するなど、税金対策を検討する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、贈与税の計算が複雑になる可能性があり、専門家のアドバイスが必要不可欠です。税理士や司法書士に相談し、最適な名義変更の方法と税金対策について相談することを強くお勧めします。間違った手続きを行うと、後から大きな税金負担が発生する可能性があります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

離婚に伴う不動産の名義変更は、贈与税の発生可能性が高いです。年間110万円の控除だけでは不十分な可能性があり、専門家（税理士、司法書士）に相談し、適切な手続きと税金対策を検討することが重要です。早めの相談が、将来的なトラブルを回避する上で非常に大切です。ご主人との合意形成も忘れずに行いましょう。