離婚と住宅ローン：共有名義住宅のローン借り換えと名義変更の手順と注意点

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

住宅ローンは、住宅を購入する際に金融機関から借り入れるお金です。 共有名義とは、不動産の所有権を複数人で共有することを指します。今回のケースでは、ご夫婦で住宅を共有し、ローンも共同で返済している状態です。離婚の際には、住宅の所有権とローンの返済責任の移転について、明確な手続きが必要です。 住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）は、住宅ローンの提供を行う公的機関です。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問のやり方（①離婚を告げずに借り換え、②借り換え後に離婚、③離婚後に名義変更）は、必ずしもスムーズに進むとは限りません。銀行は、ローンの返済能力を厳しく審査します。離婚によって収入が減る場合、借り換えが認められない可能性があります。また、ローン契約には、共有者の同意が必要な場合もあります。

関係する法律や制度がある場合は明記

民法（共有に関する規定）、不動産登記法（名義変更に関する規定）、税法（譲渡所得税、登録免許税など）が関係します。特に、名義変更には不動産登記が必要で、その際に登録免許税などの費用が発生します。また、離婚に伴う財産分与（住宅の評価、ローン残債の精算）についても、民法の規定に従って行う必要があります。居住用不動産の特別控除は、一定の条件を満たすことで、住宅の売却益から税金を控除できる制度です。

誤解されがちなポイントの整理

銀行に離婚を告げずに借り換えを進めることは、契約違反に当たる可能性があります。ローン契約書をよく確認し、共有者の同意が必要かどうか、また、重要な事項の変更（例えば、借主の変更）について銀行に報告する義務がないかを確認する必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

まず、弁護士や税理士などの専門家にご相談することをお勧めします。専門家は、ご夫婦の状況を踏まえた上で、最適な手続き方法をアドバイスしてくれます。 具体的には、離婚協議において住宅の扱い（売却、分割、一方への譲渡など）を決定し、それに基づいてローン借り換えと名義変更の手続きを進めるべきです。 離婚協議がまとまった後、銀行に相談し、借り換えの可否を判断してもらう必要があります。 名義変更は、司法書士に依頼するのが一般的です。

専門家に相談すべき場合とその理由

離婚と住宅ローンに関する手続きは複雑で、法律や税制の知識が必要になります。 ご自身で手続きを進めることで、予期せぬトラブルや高額な費用が発生する可能性があります。 特に、離婚協議が難航している場合、または、ローン返済に不安がある場合は、専門家への相談が不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

離婚に伴う住宅ローンの借り換えと名義変更は、専門家のアドバイスを得ながら、慎重に進める必要があります。 銀行への事前相談は必須であり、離婚を隠して手続きを進めることはリスクが高いです。 民法、不動産登記法、税法などの関連法規を理解し、適切な手続きを行うことで、スムーズな移転を実現できます。 弁護士や税理士、司法書士などの専門家にご相談し、最適な解決策を見つけることが重要です。